Що сьогодні є головним бар'єром при купівлі квартири в Польщі?

Сайт dompress.pl провів опитування серед найбільших забудовників Польщі, щоб з'ясувати, що зараз найбільше заважає покупцям придбати власне житло, від чого залежить зростання попиту і чи очікують компанії збільшення продажів у 2026 році. Незважаючи на оптимістичні прогнози, пов'язані зі зниженням ставок і зростанням кредитування, експерти вказують на цілий комплекс проблем — від психологічних до регуляторних.

Фінансові бар'єри: ставки та перший внесок

Хоча більшість забудовників відзначає покращення ситуації з доступністю іпотеки, вартість кредиту залишається серйозною перешкодою.

Томаш Калета (Develia): Хоча доступ до фінансування покращився, рівень процентних ставок, як і раніше, обмежує купівельну спроможність частини клієнтів. Для зміцнення попиту необхідні подальші зниження ставок.

Збігнев Юрошек (Atal): Зниження ставок зменшило вартість кредитів. За сприятливих умов можна очікувати їх подальшого зниження до 2–3%. Це може пожвавити не лише попит на покращення житлових умов, а й інвестиційні покупки, оскільки альтернативні активи (акції) перебувають на піку.

Анджей Свобода (Grupa CTE): Найбільшим бар'єром залишається загальна фінансова доступність. Проблема не лише в цінах, а й у високій вартості обслуговування кредиту, а також необхідності накопичити значний перший внесок (у великих містах — сотні тисяч злотих).

Психологія та невизначеність

Не менш важливим фактором, ніж гроші, експерти називають невпевненість покупців та очікування державної підтримки.

Каміль Рутковський (Rutkowski Group): На продажі суттєво впливають зовнішні фактори, особливо політична та економічна невизначеність, яка змушує клієнтів відкладати довгострокові зобов'язання. Відсутність стабільних державних програм підтримки призводить до того, що багато хто чекає на нові рішення уряду.

Моніка Куделко (Activ Investment): Хоча доступ до кредиту перестав бути головним бар'єром, продажі стримують сумніви клієнтів та очікування нових програм субсидування. Рішення про багаторічне зобов'язання ухвалюється дуже обережно через співвідношення цін до доходів і зростання вартості життя.

Аніта Маковська (Archicom): Сьогодні головні бар'єри мають скоріше психологічний та структурний характер. Висока цінова база змушує покупців проявляти вибірковість. При рекордній пропозиції (понад 60 тис. лотів) зникла поспішність: покупці порівнюють варіанти і чекають на цінові корекції.

Проблеми пропозиції та регуляторики

Забудовники також звертають увагу на складнощі, пов'язані з веденням бізнесу, які зрештою впливають на кінцеву ціну для покупця.

Рената МакКейб-Кудла (Grupo Lar Polska): Ринок у Варшаві збалансований: пропозиція близька до середньорічного попиту. Ми очікуємо подальшого зниження ставок, щоб збільшити купівельну спроможність тих, хто купує першу квартиру.

Даміан Томасік (Alter Investment): Проблема, яка залишається незмінною роками — це нестабільне та складне правове середовище. Підготовка проекту займає 2–5 років, і за цей час закони можуть змінюватися кілька разів. Це веде до зростання ризиків, затягування проектів і збільшення витрат, які зрештою закладаються в ціну квартир.

Вітольд Кікольські (MS Waryński Development): Високі ціни на землю, зростаючі витрати на реалізацію проектів та адміністративні вимоги безпосередньо впливають на рівень цін на квартири. Стимулом для ринку могло б стати спрощення адміністративних процесів і збільшення доступності землі під житлову забудову.

Прогнози на 2026 рік: стабілізація та обережний оптимізм

Більшість опитаних забудовників очікують помірного зростання продажів у 2026 році, однак не прогнозують різкого буму, порівнянного з періодами дії програм субсидування.

Марцін Міхалець (Okam Capital): Платоспроможність поляків зростає за рахунок збільшення зарплат, але іноді не встигає за цінами. Негативно позначаються невизначеність навколо житлової політики уряду та зростання вартості життя. У 2026 році ми прогнозуємо помірне зростання продажів, що підігрівається відкладеним попитом і стабілізацією цін.

Анджей Гутовські (Ronson Development): Ми бачимо зростання кредитування, але значна частина виданих кредитів іде на рефінансування існуючих зобов'язань, а не на нові покупки. Пропозиція, як і раніше, перевищує реальний попит. Ми плануємо невелике збільшення продажів порівняно з минулим роком.

Йоанна Хоєцька (Grupa Robyg): Прогнозується 20-відсоткове зростання кредитування, тому доступ до фінансування перестає бути головним бар'єром. Проте стримувальним фактором залишається обмежена пропозиція в привабливих локаціях та регуляторна невизначеність. Ринок дедалі більше спирається на реальний, природний попит, зумовлений житловими потребами.

Загальний висновок з опитування керівників провідних девелоперських компаній зводиться до того, що для сталого зростання ринку необхідна сукупність факторів: подальше зниження ставок, стабільне та передбачуване законодавство, а також адаптація пропозиції забудовників до реальних можливостей покупців. Ринок входить у фазу стабілізації та «більш зрілого оптимізму», де ключову роль відіграє природний попит на покращення житлових умов, а не спекулятивні інвестиції чи короткострокові програми держпідтримки.