¿Cuál es hoy la mayor barrera para comprar un apartamento en Polonia?

El portal dompress.pl realizó una encuesta entre las mayores promotoras inmobiliarias de Polonia para averiguar qué es lo que más dificulta actualmente a los compradores la adquisición de una vivienda propia, de qué depende el crecimiento de la demanda y si las empresas esperan un aumento de las ventas en 2026. A pesar de los optimistas pronósticos relacionados con la bajada de tipos y el aumento del crédito, los expertos señalan toda una serie de problemas —desde psicológicos hasta regulatorios.

Barreras financieras: tipos de interés y entrada inicial

Aunque la mayoría de los promotores señalan una mejora en la disponibilidad de las hipotecas, el coste del crédito sigue siendo un obstáculo importante.

Tomasz Kaleta (Develia): Aunque el acceso a la financiación ha mejorado, el nivel de los tipos de interés sigue limitando la capacidad adquisitiva de parte de los clientes. Se necesitan nuevas bajadas de tipos para fortalecer la demanda.

Zbigniew Juroszek (Atal): La reducción de los tipos ha abaratado el coste de los créditos. En condiciones favorables, cabe esperar que sigan bajando hasta el 2-3%. Esto podría reactivar no solo la demanda de mejora de las condiciones de vida, sino también las compras con fines de inversión, ya que otros activos (acciones) se encuentran en máximos.

Andrzej Swoboda (Grupa CTE): La mayor barrera sigue siendo la accesibilidad financiera general. El problema no solo son los precios, sino también el alto coste de la financiación y la necesidad de acumular una entrada inicial significativa (en las grandes ciudades, cientos de miles de eslotis).

Psicología e incertidumbre

Los expertos señalan la incertidumbre de los compradores y la espera de ayudas públicas como un factor no menos importante que el dinero.

Kamil Rutkowski (Rutkowski Group): Las ventas se ven significativamente afectadas por factores externos, especialmente la incertidumbre política y económica, que lleva a los clientes a posponer los compromisos a largo plazo. La falta de programas de apoyo estables hace que muchos esperen nuevas soluciones gubernamentales.

Monika Kudełko (Activ Investment): Aunque el acceso al crédito ha dejado de ser la principal barrera, las ventas se ven frenadas por las dudas de los clientes y la espera de nuevos programas de subvenciones. La decisión de adquirir un compromiso a largo plazo se toma con mucha cautela debido a la relación entre los precios y los ingresos, así como al aumento del coste de la vida.

Anita Makowska (Archicom): Hoy las principales barreras son más bien de carácter psicológico y estructural. La elevada base de precios obliga a los compradores a ser selectivos. Con una oferta récord (más de 60.000 unidades), ha desaparecido la prisa: los compradores comparan opciones y esperan correcciones de precios.

Problemas de oferta y regulación

Los promotores también señalan las dificultades relacionadas con la gestión empresarial que, en última instancia, repercuten en el precio final para el comprador.

Renata Mc Cabe-Kudla (Grupo Lar Polska): El mercado de Varsovia está equilibrado: la oferta se acerca a la demanda media anual. Esperamos nuevas bajadas de tipos para aumentar la capacidad adquisitiva de quienes compran su primera vivienda.

Damian Tomasik (Alter Investment): El problema que sigue siendo el mismo desde hace años es el entorno legal inestable y complejo. La preparación de un proyecto lleva entre 2 y 5 años, y durante ese tiempo las leyes pueden cambiar varias veces. Esto conlleva un aumento de los riesgos, retrasos en los proyectos y mayores costes, que finalmente se trasladan al precio de las viviendas.

Witold Kikolski (MS Waryński Development): Los elevados precios del suelo, los crecientes costes de ejecución de los proyectos y los requisitos administrativos afectan directamente al nivel de los precios de las viviendas. Un estímulo para el mercado sería la simplificación de los procesos administrativos y una mayor disponibilidad de suelo para uso residencial.

Pronósticos para 2026: estabilización y optimismo prudente

La mayoría de los promotores encuestados esperan un crecimiento moderado de las ventas en 2026, pero no prevén un boom repentino comparable a los periodos de aplicación de programas de subvenciones.

Marcin Michalec (Okam Capital): La capacidad adquisitiva de los polacos está aumentando gracias al crecimiento de los salarios, pero a veces no sigue el ritmo de los precios. La incertidumbre en torno a la política de vivienda del gobierno y el aumento del coste de la vida repercuten negativamente. Para 2026 pronosticamos un crecimiento moderado de las ventas, impulsado por la demanda reprimida y la estabilización de los precios.

Andrzej Gutowski (Ronson Development): Observamos un aumento del crédito, pero una parte significativa de los préstamos concedidos se destina a la refinanciación de obligaciones existentes, no a nuevas compras. La oferta sigue superando a la demanda real. Planeamos un ligero aumento de las ventas en comparación con el año pasado.

Joanna Chojecka (Grupa Robyg): Se prevé un aumento del 20% en los préstamos, por lo que el acceso a la financiación deja de ser la principal barrera. Sin embargo, la oferta limitada en ubicaciones atractivas y la incertidumbre regulatoria siguen siendo factores limitantes. El mercado se apoya cada vez más en la demanda real y natural derivada de las necesidades de vivienda.

La conclusión general de la encuesta realizada a los directivos de las principales empresas promotoras es que el crecimiento sostenido del mercado requiere una combinación de factores: nuevas bajadas de tipos, una legislación estable y predecible, y la adaptación de la oferta de los promotores a las posibilidades reales de los compradores. El mercado entra en una fase de estabilización y "optimismo más maduro", donde el papel clave lo desempeña la demanda natural de mejora de las condiciones de vida, no las inversiones especulativas ni los programas de ayuda pública a corto plazo.