Что сегодня является главным барьером при покупке квартиры в Польше?

Сайт dompress.pl провел опрос среди крупнейших девелоперов Польши, чтобы выяснить, что сейчас больше всего мешает покупателям приобрести собственное жилье, от чего зависит рост спроса и ожидают ли компании увеличения продаж в 2026 году. Несмотря на оптимистичные прогнозы, связанные со снижением ставок и ростом кредитования, эксперты указывают на целый комплекс проблем — от психологических до регуляторных.

Финансовые барьеры: ставки и первоначальный взнос

Хотя большинство застройщиков отмечает улучшение ситуации с доступностью ипотеки, стоимость кредита остается серьезным препятствием.

Томаш Калета (Develia): Хотя доступ к финансированию улучшился, уровень процентных ставок по-прежнему ограничивает покупательную способность части клиентов. Для укрепления спроса необходимы дальнейшие снижения ставок.

Збигнев Юрошек (Atal): Снижение ставок уменьшило стоимость кредитов. При благоприятных условиях можно ожидать их дальнейшего снижения до 2–3%. Это может оживить не только спрос на улучшение жилищных условий, но и инвестиционные покупки, так как альтернативные активы (акции) находятся на пике.

Анджей Свобода (Grupa CTE): Самым большим барьером остается общая финансовая доступность. Проблема не только в ценах, но и в высокой стоимости обслуживания кредита, а также необходимости накопить значительный первоначальный взнос (в крупных городах — сотни тысяч злотых).

Психология и неопределенность

Не менее важным фактором, чем деньги, эксперты называют неуверенность покупателей и ожидание государственной поддержки.

Камиль Рутковский (Rutkowski Group): На продажи существенно влияют внешние факторы, особенно политическая и экономическая неопределенность, которая заставляет клиентов откладывать долгосрочные обязательства. Отсутствие стабильных государственных программ поддержки приводит к тому, что многие ждут новых решений правительства.

Моника Куделко (Activ Investment): Хотя доступ к кредиту перестал быть главным барьером, продажи сдерживают сомнения клиентов и ожидание новых программ субсидирования. Решение о многолетнем обязательстве принимается очень осторожно из-за соотношения цен к доходам и роста стоимости жизни.

Анита Маковска (Archicom): Сегодня главные барьеры носят скорее психологический и структурный характер. Высокая ценовая база заставляет покупателей проявлять избирательность. При рекордном предложении (более 60 тыс. лотов) исчезла спешка: покупатели сравнивают варианты и ждут ценовых коррекций.

Проблемы предложения и регуляторики

Девелоперы также обращают внимание на сложности, связанные с ведением бизнеса, которые в итоге влияют на конечную цену для покупателя.

Рената МакКейб-Кудла (Grupo Lar Polska): Рынок в Варшаве сбалансирован: предложение близко к среднему годовому спросу. Мы ожидаем дальнейшего снижения ставок, чтобы увеличить покупательную способность тех, кто приобретает первую квартиру.

Дамиан Томасик (Alter Investment): Проблема, которая остается неизменной годами — это нестабильная и сложная правовая среда. Подготовка проекта занимает 2–5 лет, и за это время законы могут меняться несколько раз. Это ведет к росту рисков, затягиванию проектов и увеличению затрат, которые в итоге закладываются в цену квартир.

Витольд Кикольски (MS Waryński Development): Высокие цены на землю, растущие затраты на реализацию проектов и административные требования напрямую влияют на уровень цен на квартиры. Стимулом для рынка могло бы стать упрощение административных процессов и увеличение доступности земли под жилую застройку.

Прогнозы на 2026 год: стабилизация и осторожный оптимизм

Большинство опрошенных девелоперов ожидают умеренного роста продаж в 2026 году, однако не прогнозируют резкого бума, сравнимого с периодами действия программ субсидирования.

Марцин Михалец (Okam Capital): Платежеспособность поляков растет за счет увеличения зарплат, но иногда не поспевает за ценами. Отрицательно сказываются неопределенность вокруг жилищной политики правительства и рост стоимости жизни. В 2026 году мы прогнозируем умеренный рост продаж, подогреваемый отложенным спросом и стабилизацией цен.

Анджей Гутовски (Ronson Development): Мы видим рост кредитования, но значительная часть выданных кредитов идет на рефинансирование существующих обязательств, а не на новые покупки. Предложение по-прежнему превышает реальный спрос. Мы планируем небольшое увеличение продаж по сравнению с прошлым годом.

Йоанна Хойецка (Grupa Robyg): Прогнозируется 20-процентный рост кредитования, поэтому доступ к финансированию перестает быть главным барьером. Однако сдерживающим фактором остается ограниченное предложение в привлекательных локациях и регуляторная неопределенность. Рынок все больше опирается на реальный, естественный спрос, обусловленный жилищными потребностями.

Общий вывод из опроса руководителей ведущих девелоперских компаний сводится к тому, что для устойчивого роста рынка необходима совокупность факторов: дальнейшее снижение ставок, стабильное и предсказуемое законодательство, а также адаптация предложения застройщиков к реальным возможностям покупателей. Рынок входит в фазу стабилизации и «более зрелого оптимизма», где ключевую роль играет естественный спрос на улучшение жилищных условий, а не спекулятивные инвестиции или краткосрочные программы господдержки.