Care este astăzi cea mai mare barieră în cumpărarea unui apartament în Polonia?

Site-ul dompress.pl a realizat un sondaj în rândul celor mai mari dezvoltatori imobiliari din Polonia pentru a afla ce împiedică în prezent cel mai mult cumpărătorii să își achiziționeze propria locuință, de ce depinde creșterea cererii și dacă companiile anticipează o creștere a vânzărilor în 2026. În ciuda prognozelor optimiste legate de scăderea ratelor dobânzilor și creșterea creditării, experții subliniază o întreagă gamă de probleme — de la cele psihologice la cele de reglementare.

Bariere financiare: ratele dobânzilor și avansul

Deși majoritatea dezvoltatorilor notează o îmbunătățire a accesibilității creditelor ipotecare, costul creditului rămâne un obstacol semnificativ.

Tomasz Kaleta (Develia): Deși accesul la finanțare s-a îmbunătățit, nivelul ratelor dobânzilor încă limitează capacitatea de cumpărare a unei părți a clienților. Pentru consolidarea cererii sunt necesare noi reduceri ale ratelor.

Zbigniew Juroszek (Atal): Reducerea ratelor a diminuat costul creditelor. În condiții favorabile, ne putem aștepta la o scădere suplimentară până la 2–3%. Acest lucru ar putea revigora nu numai cererea pentru îmbunătățirea condițiilor de locuire, ci și achizițiile de investiții, deoarece activele alternative (acțiunile) se află la maxime.

Andrzej Swoboda (Grupa CTE): Cea mai mare barieră rămâne accesibilitatea financiară generală. Problema nu constă doar în prețuri, ci și în costul ridicat al serviciului datoriei, precum și în necesitatea de a acumula un avans semnificativ (în orașele mari — sute de mii de zloți).

Psihologie și incertitudine

Experții consideră incertitudinea cumpărătorilor și așteptarea sprijinului guvernamental ca fiind un factor la fel de important ca banii.

Kamil Rutkowski (Rutkowski Group): Vânzările sunt influențate semnificativ de factori externi, în special de incertitudinea politică și economică, care determină clienții să amâne angajamentele pe termen lung. Lipsa unor programe guvernamentale stabile de sprijin determină mulți să aștepte noi soluții din partea guvernului.

Monika Kudełko (Activ Investment): Deși accesul la credit a încetat să mai fie principala barieră, vânzările sunt încă frânate de îndoielile clienților și de așteptarea noilor programe de subvenționare. Decizia privind un angajament pe termen lung este luată cu multă prudență din cauza raportului dintre prețuri și venituri și a creșterii costului vieții.

Anita Makowska (Archicom): Principalele bariere de astăzi sunt mai degrabă de natură psihologică și structurală. Baza mare de prețuri îi determină pe cumpărători să fie selectivi. Cu o ofertă record (peste 60.000 de unități), graba a dispărut: cumpărătorii compară opțiunile și așteaptă corecții de preț.

Probleme de ofertă și reglementare

Dezvoltatorii atrag, de asemenea, atenția asupra dificultăților legate de desfășurarea afacerilor, care în cele din urmă afectează prețul final pentru cumpărător.

Renata Mc Cabe-Kudla (Grupo Lar Polska): Piața din Varșovia este echilibrată: oferta este apropiată de cererea medie anuală. Ne așteptăm la noi reduceri ale ratelor pentru a crește puterea de cumpărare a celor care își achiziționează prima locuință.

Damian Tomasik (Alter Investment): Problema care rămâne neschimbată de ani de zile este mediul juridic instabil și complex. Pregătirea unui proiect durează între 2 și 5 ani, iar în acest timp legile se pot schimba de mai multe ori. Acest lucru duce la creșterea riscurilor, prelungirea proiectelor și creșterea costurilor, care în final se reflectă în prețul apartamentelor.

Witold Kikolski (MS Waryński Development): Prețurile ridicate ale terenurilor, costurile în creștere ale implementării proiectelor și cerințele administrative afectează direct nivelul prețurilor apartamentelor. Un stimulent pentru piață ar putea fi simplificarea proceselor administrative și creșterea disponibilității terenurilor pentru dezvoltări rezidențiale.

Prognoze pentru 2026: stabilizare și optimism prudent

Majoritatea dezvoltatorilor intervievați se așteaptă la o creștere moderată a vânzărilor în 2026, dar nu prevăd un boom brusc comparabil cu perioadele în care au fost în vigoare programele de subvenționare.

Marcin Michalec (Okam Capital): Puterea de cumpărare a polonezilor crește datorită creșterii salariilor, dar uneori nu ține pasul cu prețurile. Incertitudinea legată de politica guvernamentală în domeniul locuirii și creșterea costului vieții au un impact