Co jest dziś największą barierą przy zakupie mieszkania w Polsce?

Serwis dompress.pl przeprowadził sondę wśród największych deweloperów w Polsce, aby sprawdzić, co obecnie najbardziej utrudnia kupującym nabycie własnego mieszkania, od czego zależy wzrost popytu i czy firmy przewidują zwiększenie sprzedaży w 2026 roku. Mimo optymistycznych prognoz związanych ze spadkiem stóp procentowych i wzrostem akcji kredytowej, eksperci wskazują na cały szereg problemów — od psychologicznych po regulacyjne.

Bariery finansowe: stopy procentowe i wkład własny

Choć większość deweloperów odnotowuje poprawę sytuacji w zakresie dostępności kredytów hipotecznych, koszt kredytu pozostaje poważną przeszkodą.

Tomasz Kaleta (Develia): Choć dostęp do finansowania się poprawił, poziom stóp procentowych wciąż ogranicza zdolność zakupową części klientów. Dla wzmocnienia popytu potrzebne są dalsze obniżki stóp.

Zbigniew Juroszek (Atal): Obniżki stóp zmniejszyły koszt kredytów. Przy sprzyjających warunkach można spodziewać się ich dalszego spadku do poziomu 2–3%. Może to ożywić nie tylko popyt na poprawę warunków mieszkaniowych, ale także zakupy inwestycyjne, ponieważ alternatywne aktywa (akcje) znajdują się na szczytach.

Andrzej Swoboda (Grupa CTE): Największą barierą pozostaje ogólna dostępność finansowa. Problemem nie są tylko ceny, ale także wysoki koszt obsługi kredytu oraz konieczność zgromadzenia znacznego wkładu własnego (w dużych miastach — kilkaset tysięcy złotych).

Psychologia i niepewność

Eksperci jako czynnik równie ważny co pieniądze wskazują niepewność kupujących i oczekiwanie na wsparcie państwa.

Kamil Rutkowski (Rutkowski Group): Na sprzedaż istotnie wpływają czynniki zewnętrzne, zwłaszcza niepewność polityczna i gospodarcza, która skłania klientów do odkładania długoterminowych zobowiązań. Brak stabilnych, systemowych programów wsparcia powoduje, że wiele osób czeka na nowe rozwiązania rządowe.

Monika Kudełko (Activ Investment): Choć dostęp do kredytu przestał być dziś główną barierą, sprzedaż wciąż hamują wątpliwości klientów oraz wyczekiwanie na kolejne programy rządowe i dopłaty. Decyzja o wieloletnim zobowiązaniu podejmowana jest dziś znacznie ostrożniej ze względu na relację cen mieszkań do dochodów oraz rosnące koszty życia.

Anita Makowska (Archicom): Dziś główne bariery mają charakter bardziej psychologiczny i strukturalny niż finansowy. Wysoka baza cenowa skłania kupujących do dużej selektywności. Przy rekordowej podaży (ponad 60 tys. ofert) presja czasu praktycznie zniknęła: nabywcy porównują oferty i cierpliwie czekają na korekty cenowe.

Problemy podaży i regulacji

Deweloperzy zwracają także uwagę na trudności związane z prowadzeniem działalności, które ostatecznie wpływają na cenę końcową dla nabywcy.

Renata Mc Cabe-Kudla (Grupo Lar Polska): Rynek w Warszawie jest zrównoważony: podaż jest zbliżona do średniego rocznego popytu. Oczekujemy dalszych spadków stóp procentowych, aby zwiększyć siłę nabywczą osób kupujących pierwsze mieszkanie.

Damian Tomasik (Alter Investment): Problemem, który od lat pozostaje bez zmian, jest niestabilne i skomplikowane otoczenie prawne. Przygotowanie projektu trwa zwykle od 2 do 5 lat, a w tym czasie przepisy mogą zmieniać się kilkukrotnie. To powoduje wzrost ryzyka, wydłużenie projektów i wzrost kosztów, które ostatecznie przenoszą się na ceny mieszkań.

Witold Kikolski (MS Waryński Development): Wysokie ceny gruntów, rosnące koszty realizacji inwestycji oraz wymogi formalno-administracyjne przekładają się na poziom cen mieszkań. Impulsem dla rynku mogłoby być uproszczenie procesów administracyjnych oraz zwiększenie dostępności gruntów pod zabudowę mieszkaniową.

Prognozy na 2026 rok: stabilizacja i ostrożny optymizm

Większość ankietowanych deweloperów spodziewa się umiarkowanego wzrostu sprzedaży w 2026 roku, jednak nie prognozuje gwałtownego boomu, porównywalnego z okresami obowiązywania programów dopłat.

Marcin Michalec (Okam Capital): Zdolność kredytowa Polaków rośnie dzięki wzrostowi płac, ale czasami nie nadąża za cenami. Negatywnie wpływa też niepewność wokół polityki mieszkaniowej rządu oraz rosnące koszty życia. W 2026 roku prognozujemy umiarkowany wzrost sprzedaży, napędzany odroczonym popytem i stabilizacją cen.

Andrzej Gutowski (Ronson Development): Widzimy wzrost akcji kredytowej, ale znaczną część udzielanych kredytów przeznacza się na refinansowanie istniejących zobowiązań, a nie na finansowanie nowych zakupów. Podaż wciąż przewyższa realny popyt. Planujemy niewielki wzrost sprzedaży w porównaniu z ubiegłym rokiem.

Joanna Chojecka (Grupa Robyg): Prognozowany jest około 20-procentowy wzrost akcji kredytowej, więc dostęp do finansowania przestaje być główną barierą. Jednak czynnikiem ograniczającym pozostaje ograniczona podaż w atrakcyjnych lokalizacjach oraz niepewność regulacyjna. Rynek w coraz większym stopniu opiera się dziś na realnym, naturalnym popycie wynikającym z potrzeb mieszkaniowych.

Ogólny wniosek z sondy przeprowadzonej wśród prezesów i dyrektorów wiodących firm deweloperskich sprowadza się do tego, że dla trwałego wzrostu rynku niezbędne jest połączenie kilku czynników: dalszych obniżek stóp procentowych, stabilnego i przewidywalnego prawa oraz dostosowania oferty deweloperów do realnych możliwości nabywców. Rynek wchodzi w fazę stabilizacji i „bardziej dojrzałego optymizmu”, gdzie kluczową rolę odgrywa naturalny popyt na poprawę warunków mieszkaniowych, a nie inwestycje spekulacyjne czy krótkoterminowe programy wsparcia państwa.