Грузинський ринок нерухомості у 2025–2026 роках: уповільнення, нормалізація та різноспрямовані тенденції

Ринок житлової нерухомості Грузії вступив у нову фазу. Після кількох років ажіотажного попиту, викликаного масовою міграцією, ціни на продаж у найбільших міських центрах країни стали зростати повільніше та нерівномірніше. Водночас орендні ставки в столиці поповзли вниз — вірна ознака того, що ринок поступово нормалізується.

Якщо говорити про ціни на житло, то 2025 рік показав, що зростання триває, але вже без колишнього напору. За даними Національної служби статистики Грузії (Geostat), індекс цін на новобудови в Тбілісі в четвертому кварталі 2025 року зріс номінально на 3,27% порівняно з аналогічним періодом минулого року. Однак інфляція виявилася трохи вищою, тому в реальному вираженні ціни навіть трохи знизилися — на 0,67%. Квартири подорожчали на 3,47%, а приватні будинки — на 2,55%, що теж означає невелике реальне падіння.

Національний банк Грузії пов'язує колишній ціновий сплеск з бурхливою економічною активністю та міграційним притоком у 2022–2024 роках. Нинішнє ж уповільнення, на думку регулятора, — наслідок охолодження економіки та повернення попиту до звичніших рівнів. Свою роль відіграло і пом'якшення тиску на будівельні витрати, а також велика кількість виданих дозволів на будівництво в останні роки.

Усередині Тбілісі ціни сильно різняться. Найдорожче квартири в престижних районах Мтацмінда і Ваке — там медіанна ціна пропозиції за квадратний метр досягла 2 497 і 2 176 доларів США відповідно. Найдешевше — в Самгорі (1 315 доларів) і Глдані (1 383 долари). Цікаво, що річне зростання цін на квартири залишалося позитивним в усіх округах столиці, тобто тиск угору зберігався досить широко. А от з приватними будинками картина виявилася більш строкатою — тут ринок виглядає менш однорідним.

Інакше справи в Батумі. Там, за даними консалтингової компанії Galt & Taggart, середня ціна на квартири на первинному ринку під ключ у 2025 році досягла 1 865 доларів за квадратний метр, додавши 9,4% за рік. Найдорожчим мікрорайоном залишається Старий Батумі — 3 028 доларів за «квадрат». Однак аналітики попереджають: зростання цін у первинному сегменті випереджає попит. Зростає кількість непроданих квартир, а масштабні плани нового будівництва ще не повністю реалізовані, тож пропозиція явно перевищує поточне споживання.

Загалом 2025 рік показав, що ринок розширюється, але вже не так бурхливо і повсюдно. Тбілісі ввійшов у фазу більш збалансованого ціноутворення, а Батумі демонструє сильнішу динаміку, хоча і з явними ознаками дисбалансу між попитом і пропозицією. Прогнози на 2026 рік стримані: у Тбілісі очікують зростання цін у межах 3,2% (прогноз TBC Capital), а в Батумі — не більше 4–6% (прогноз Galt & Taggart).

Що стосується попиту, то ринок залишався стійким, хоча і без колишнього накалу. У 2025 році по всій Грузії було продано 78,5 тисячі квартир — на 5,94% більше, ніж роком раніше. Причому вторинний ринок (63% усіх угод) зростав швидше за первинний: 7,42% проти 3,53%. Це говорить про те, що люди, як і раніше, активно купують житло, але ажіотаж спав, і ринок нормалізується.

У Тбілісі за рік продали 42 388 квартир — плюс 4,31% до минулого року. Початок 2025 року був слабким, і аналітики навіть побоювалися корекції, але потім попит відновився завдяки відкладеним покупкам. Основу ринку в столиці становлять місцеві покупці — приблизно 77% продажів у новобудовах. Найбільші іноземні групи — громадяни Ізраїлю (близько 10%) та Росії (близько 3%).

У Батумі динаміка виявилася помітно активнішою: продано 17 478 квартир, зростання на 15,02% за рік. Там попит підігріли як великі нові проєкти, так і пожвавлення на вторинному ринку — чим більше готових будинків, тим більше можливостей для перепродажу. Іноземці відіграють у Батумі набагато більш значущу роль: на їхню частку припало 52% продажів у проєктах, що потрапили в огляд. Причому склад покупців різноманітніший: по 13% — з країн ЄС та Ізраїлю, а 11% — з України, Росії та Білорусі разом узятих.

У 2026 році аналітики чекають подальшої стабілізації. TBC Capital прогнозує зростання кількості продажів квартир по країні на 1,4–2% залежно від розвитку конфлікту на Близькому Сході. У Тбілісі попит, як очікується, залишиться на рівні 2025 року, а в Батумі первинні продажі, найімовірніше, не зміняться, натомість вторинні можуть продовжити зростати.

Пропозиція житла в 2025 році також залишалася суттєвою, хоча кількість завершених і закладених проєктів трохи скоротилася. Усього ввели в експлуатацію 2 112 житлових проєктів — на 5,38% менше, ніж у 2024 році. Натомість загальна площа введеного житла зросла на 1,65%, до 2,468 млн кв. м. Тобто проєктів стало менше, але вони більші. Аналогічно з дозволами на будівництво: їх видали 8 167 (–3,23% за рік), а от дозволена площа майже не змінилася, становивши 8,816 млн кв. м. Це означає, що майбутня пропозиція залишається високою. У Тбілісі, за даними Galt & Taggart, видача дозволів все ще на 32% перевищує «здоровий» середній рівень 2015–2022 років. Ринок поки що не страждає від перевиробництва готового житла, але конкурентний тиск через закладені проєкти залишається високим.

Ринок оренди в Грузії, за даними перепису 2014 року, охоплює лише близько 4% домогосподарств. Інфляція оренди після міграційного сплеску 2022–2023 років стабілізувалася на низьких рівнях. У березні 2026 року річне зростання фактичної орендної плати становило всього 1,9%, тоді як загальна інфляція досягла 4,3%. У номінальному вираженні середня оренда 50–60-метрової квартири в Тбілісі в лютому 2026 року дорівнювала 10,1 долара за квадратний метр. Найдорожче у Ваке (13,8 долара), Мтацмінді і Сабуртало (по 11,7), найдешевше в Самгорі і Глдані (по 8,4). При цьому орендні ставки в столиці продовжують знижуватися: у 2024 році вони впали на 8%, у 2025-му — на 11%. У перші два місяці 2026 року середня ставка становила 10 доларів за «квадрат», що на 6% менше, ніж роком раніше. Прибутковість від оренди (gross rental yield) також повернулася до історичної норми близько 8%: у лютому 2026 року по Грузії в середньому 7,42% (у Тбілісі — 7,53%, у Батумі — 7,31%). Прогноз TBC Capital передбачає подальше зниження ставок у столиці в 2026 році ще на 2,1%.

Іпотечне кредитування продовжує зростати, хоча ставки залишаються високими і не поспішають знижуватися слідом за ключовою ставкою Нацбанку. Остання застигла на рівні 8,0% з травня 2024 року. Середньозважена ставка за новими іпотечними кредитами в національній валюті в лютому 2026 року становила 12,14% (вище, ніж роком раніше), а в іноземній валюті — близько 8,01%. Незважаючи на дорогі кредити, обсяг видачі зростає: за 2025 рік банки видали нових іпотечних кредитів на 9,6 млрд ларі (близько 3,5 млрд доларів). Щоправда, зростання сповільнилося до 9,1% проти двозначних темпів попередніх двох років. Майже 70% нових кредитів видано в ларі. Загальний портфель іпотечних кредитів досяг 24,2 млрд ларі (9,1 млрд доларів), збільшившись на 16,2% за рік. Якщо в 2015 році обсяг іпотеки становив 11,8% ВВП, то в 2025 році — вже 23%.

Нарешті, економічні та соціальні умови: грузинська економіка показала вражаюче зростання — 7,5% у 2025 році після 9,7% у 2024-му. Однак Світовий банк та МВФ передбачають уповільнення: на 2026 рік прогнозують 5,0–5,3%, а на 2027-й — 5,0–5,5%. Причина — невизначеність через конфлікт на Близькому Сході, геополітичних терть і фрагментації торгівлі. Інфляція в березні 2026 року становила 4,3% (у середньому за 2025 рік — 3,9%), і в першому півріччі 2026 року вона, ймовірно, залишиться підвищеною через подорожчання імпортного продовольства та нафти. Прогноз Світового банку: 5,0% інфляції у 2026 році, потім 3,8% та 3,0%.

Ринок праці покращився, але проблеми залишаються: мало якісних робочих місць, зайнятість зосереджена в сільському господарстві та неформальному секторі. Рівень безробіття в четвертому кварталі 2025 року становив 13,3% — це мінімум за два десятиліття, але все ще високо, особливо серед молоді.

У листопаді 2025 року Fitch Ratings підтвердило рейтинг Грузії на рівні «BB», змінивши прогноз з «негативного» на «стабільний» — завдяки зростанню міжнародних резервів, скороченню дефіциту поточного рахунку та хорошим перспективам зростання. У лютому 2026 року S&P Global Ratings також підтвердило рейтинг «BB» зі стабільним прогнозом.

Тим не менш, економіка Грузії залишається вразливою перед зовнішніми шоками, включаючи погіршення відносин з Євросоюзом, внутрішню політичну поляризацію та повільний прогрес у структурних реформах.