Грузинский рынок недвижимости в 2025–2026 годах: замедление, нормализация и разнонаправленные тенденции

Рынок жилой недвижимости Грузии вступил в новую фазу. После нескольких лет ажиотажного спроса, вызванного массовой миграцией, цены на продажу в крупнейших городских центрах страны стали расти медленнее и неравномернее. В то же время арендные ставки в столице поползли вниз — верный признак того, что рынок постепенно нормализуется.

Если говорить о ценах на жильё, то 2025 год показал, что рост продолжается, но уже без прежнего напора. По данным Национальной службы статистики Грузии (Geostat), индекс цен на новостройки в Тбилиси в четвёртом квартале 2025 года вырос номинально на 3,27% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако инфляция оказалась чуть выше, поэтому в реальном выражении цены даже немного снизились — на 0,67%. Квартиры подорожали на 3,47%, а частные дома — на 2,55%, что тоже означает небольшое реальное падение.

Национальный банк Грузии связывает прежний ценовой всплеск с бурной экономической активностью и миграционным притоком в 2022–2024 годах. Нынешнее же замедление, по мнению регулятора, — следствие охлаждения экономики и возвращения спроса к более привычным уровням. Свою роль сыграло и смягчение давления на строительные затраты, а также большое количество выданных разрешений на строительство в последние годы.

Внутри Тбилиси цены сильно различаются. Дороже всего квартиры в престижных районах Мтацминда и Ваке — там медианная цена предложения за квадратный метр достигла 2 497 и 2 176 долларов США соответственно. Дешевле всего — в Самгори (1 315 долларов) и Глдани (1 383 доллара). Любопытно, что годовой рост цен на квартиры оставался положительным во всех округах столицы, то есть давление вверх сохранялось достаточно широко. А вот с частными домами картина оказалась более пёстрой — здесь рынок выглядит менее однородным.

Иначе обстоят дела в Батуми. Там, по данным консалтинговой компании Galt & Taggart, средняя цена на квартиры на первичном рынке под ключ в 2025 году достигла 1 865 долларов за квадратный метр, прибавив 9,4% за год. Самым дорогим микрорайоном остаётся Старый Батуми — 3 028 долларов за «квадрат». Однако аналитики предупреждают: рост цен в первичном сегменте опережает спрос. Растёт количество непроданных квартир, а масштабные планы нового строительства ещё не полностью реализованы, так что предложение явно превышает текущее потребление.

В целом 2025 год показал, что рынок расширяется, но уже не так бурно и повсеместно. Тбилиси вошёл в фазу более сбалансированного ценообразования, а Батуми демонстрирует более сильную динамику, хотя и с явными признаками дисбаланса между спросом и предложением. Прогнозы на 2026 год сдержанные: в Тбилиси ожидают рост цен в пределах 3,2% (прогноз TBC Capital), а в Батуми — не более 4–6% (прогноз Galt & Taggart).

Что касается спроса, то рынок оставался устойчивым, хотя и без прежнего накала. В 2025 году по всей Грузии было продано 78,5 тысячи квартир — на 5,94% больше, чем годом ранее. Причём вторичный рынок (63% всех сделок) рос быстрее первичного: 7,42% против 3,53%. Это говорит о том, что люди по-прежнему активно покупают жильё, но ажиотаж спал, и рынок нормализуется.

В Тбилиси за год продали 42 388 квартир — плюс 4,31% к прошлому году. Начало 2025 года было слабым, и аналитики даже опасались коррекции, но потом спрос восстановился благодаря отложенным покупкам. Основу рынка в столице составляют местные покупатели — примерно 77% продаж в новостройках. Крупнейшие иностранные группы — граждане Израиля (около 10%) и России (около 3%).

В Батуми динамика оказалась заметно активнее: продано 17 478 квартир, рост на 15,02% за год. Там спрос подогрели как крупные новые проекты, так и оживление на вторичном рынке — чем больше готовых домов, тем больше возможностей для перепродажи. Иностранцы играют в Батуми гораздо более значимую роль: на их долю пришлось 52% продаж в проектах, попавших в обзор. Причём состав покупателей разнообразнее: по 13% — из стран ЕС и Израиля, а 11% — из Украины, России и Беларуси вместе взятых.

В 2026 году аналитики ждут дальнейшей стабилизации. TBC Capital прогнозирует рост числа продаж квартир по стране на 1,4–2% в зависимости от развития конфликта на Ближнем Востоке. В Тбилиси спрос, как ожидается, останется на уровне 2025 года, а в Батуми первичные продажи, скорее всего, не изменятся, зато вторичные могут продолжить расти.

Предложение жилья в 2025 году также оставалось существенным, хотя количество завершённых и заложенных проектов немного сократилось. Всего ввели в эксплуатацию 2 112 жилых проектов — на 5,38% меньше, чем в 2024 году. Зато общая площадь введённого жилья выросла на 1,65%, до 2,468 млн кв. м. То есть проектов стало меньше, но они крупнее. Аналогично с разрешениями на строительство: их выдали 8 167 (–3,23% за год), а вот разрешённая площадь почти не изменилась, составив 8,816 млн кв. м. Это значит, что будущее предложение остаётся высоким. В Тбилиси, по данным Galt & Taggart, выдача разрешений всё ещё на 32% превышает «здоровый» средний уровень 2015–2022 годов. Рынок пока не страдает от переизбытка готового жилья, но конкурентное давление из-за заложенных проектов остаётся высоким.

Рынок аренды в Грузии, по данным переписи 2014 года, охватывает лишь около 4% домохозяйств. Инфляция аренды после миграционного всплеска 2022–2023 годов стабилизировалась на низких уровнях. В марте 2026 года годовой рост фактической арендной платы составил всего 1,9%, тогда как общая инфляция достигла 4,3%. В номинальном выражении средняя аренда 50–60-метровой квартиры в Тбилиси в феврале 2026 года равнялась 10,1 доллара за квадратный метр. Дороже всего в Ваке (13,8 доллара), Мтацминде и Сабуртало (по 11,7), дешевле всего в Самгори и Глдани (по 8,4). При этом арендные ставки в столице продолжают снижаться: в 2024 году они упали на 8%, в 2025-м — на 11%. В первые два месяца 2026 года средняя ставка составила 10 долларов за «квадрат», что на 6% меньше, чем год назад. Доходность от аренды (gross rental yield) также вернулась к исторической норме около 8%: в феврале 2026 года по Грузии в среднем 7,42% (в Тбилиси — 7,53%, в Батуми — 7,31%). Прогноз TBC Capital предполагает дальнейшее снижение ставок в столице в 2026 году ещё на 2,1%.

Ипотечное кредитование продолжает расти, хотя ставки остаются высокими и не спешат снижаться вслед за ключевой ставкой Нацбанка. Последняя застыла на уровне 8,0% с мая 2024 года. Средневзвешенная ставка по новым ипотечным кредитам в национальной валюте в феврале 2026 года составила 12,14% (выше, чем годом ранее), а в иностранной валюте — около 8,01%. Несмотря на дорогие кредиты, объём выдачи растёт: за 2025 год банки выдали новых ипотечных кредитов на 9,6 млрд лари (около 3,5 млрд долларов). Правда, рост замедлился до 9,1% против двузначных темпов предыдущих двух лет. Почти 70% новых кредитов выдано в лари. Общий портфель ипотечных кредитов достиг 24,2 млрд лари (9,1 млрд долларов), увеличившись на 16,2% за год. Если в 2015 году объём ипотеки составлял 11,8% ВВП, то в 2025 году — уже 23%.

Наконец, экономические и социальные условия: грузинская экономика показала впечатляющий рост — 7,5% в 2025 году после 9,7% в 2024-м. Однако Всемирный банк и МВФ предсказывают замедление: на 2026 год прогнозируют 5,0–5,3%, а на 2027-й — 5,0–5,5%. Причина — неопределённость из-за конфликта на Ближнем Востоке, геополитических трений и фрагментации торговли. Инфляция в марте 2026 года составила 4,3% (в среднем за 2025 год — 3,9%), и в первом полугодии 2026 года она, вероятно, останется повышенной из-за подорожания импортного продовольствия и нефти. Прогноз Всемирного банка: 5,0% инфляции в 2026 году, затем 3,8% и 3,0%.

Рынок труда улучшился, но проблемы остаются: мало качественных рабочих мест, занятость сосредоточена в сельском хозяйстве и неформальном секторе. Уровень безработицы в четвёртом квартале 2025 года составил 13,3% — это минимум за два десятилетия, но всё ещё высоко, особенно среди молодёжи.

В ноябре 2025 года Fitch Ratings подтвердило рейтинг Грузии на уровне «BB», изменив прогноз с «негативного» на «стабильный» — благодаря росту международных резервов, сокращению дефицита текущего счёта и хорошим перспективам роста. В феврале 2026 года S&P Global Ratings также подтвердило рейтинг «BB» со стабильным прогнозом.

Тем не менее экономика Грузии остаётся уязвимой перед внешними шоками, включая ухудшение отношений с Евросоюзом, внутреннюю политическую поляризацию и медленный прогресс в структурных реформах.