Piața imobiliară georgiană în 2025–2026: încetinire, normalizare și tendințe divergente

Piața imobiliară rezidențială a Georgiei a intrat într-o nouă fază. După câțiva ani de cerere excesivă cauzată de migrația în masă, prețurile de vânzare din cele mai mari centre urbane ale țării au început să crească mai lent și mai inegal. În același timp, ratele chiriilor în capitală au început să scadă – un semn clar că piața se normalizează treptat.

În ceea ce privește prețurile locuințelor, anul 2025 a arătat că creșterea continuă, dar fără avântul anterior. Potrivit Oficiului Național de Statistică al Georgiei (Geostat), Indicele Prețurilor Locuințelor pentru proprietăți noi din Tbilisi a crescut nominal cu 3,27% de la an la an în trimestrul al patrulea al anului 2025. Cu toate acestea, inflația a fost ușor mai mare, ceea ce a dus la o scădere reală de 0,67%. Prețurile apartamentelor au crescut cu 3,47%, iar cele ale caselor unifamiliale cu 2,55%, ceea ce implică, de asemenea, ușoare scăderi reale.

Banca Națională a Georgiei atribuie creșterea anterioară a prețurilor activității economice puternice și cererii legate de migrație din 2022–2024. Încetinirea actuală, în opinia regulatorului, reflectă o răcire a creșterii economice și o normalizare a condițiilor de cerere. Reducerea presiunii asupra costurilor de construcție și numărul mare de permise de construcție emise în ultimii ani au jucat, de asemenea, un rol.

În Tbilisi, prețurile variază semnificativ. Cele mai scumpe apartamente sunt în cartierele de prestigiu Mtatsminda și Vake, unde prețul mediu de ofertă pe metru pătrat a atins 2.497 și, respectiv, 2.176 de dolari SUA. Cele mai mici prețuri sunt în Samgori (1.315 dolari) și Gldani (1.383 dolari). Interesant este că creșterea anuală a prețurilor apartamentelor a rămas pozitivă în toate cartierele capitalei, ceea ce înseamnă că presiunea ascendentă a rămas relativ larg răspândită. Imaginea caselor unifamiliale a fost mai mixtă, indicând o piață mai puțin uniformă.

Situația este diferită în Batumi. Potrivit firmei de consultanță Galt & Taggart, prețul mediu al apartamentelor la cheie pe piața primară a ajuns la 1.865 de dolari pe metru pătrat în 2025, în creștere cu 9,4% de la an la an. Batumi Vechi rămâne cea mai scumpă subpiață, cu 3.028 de dolari pe metru pătrat. Cu toate acestea, analiștii avertizează că creșterea prețurilor în segmentul primar depășește cererea. Numărul apartamentelor nevândute este în creștere, iar planurile de construcții noi la scară largă nu au fost încă pe deplin absorbite, ceea ce înseamnă că oferta depășește în mod clar consumul curent.

În general, anul 2025 a arătat că piața se extinde în continuare, dar nu mai atât de rapid și universal. Tbilisi a intrat într-o fază de prețuri mai echilibrate, în timp ce Batumi continuă să arate o creștere mai puternică, deși cu semne clare de dezechilibru între cerere și ofertă. Prognozele pentru 2026 sunt modeste: în Tbilisi se așteaptă o creștere a prețurilor de aproximativ 3,2% (prognoza TBC Capital), iar în Batumi de cel mult 4–6% (prognoza Galt & Taggart).

În ceea ce privește cererea, piața a rămas rezilientă, deși fără intensitatea anterioară. În 2025, s-au vândut 78.500 de apartamente în toată Georgia – cu 5,94% mai mult decât în anul precedent. Piața secundară (63% din toate tranzacțiile) a crescut mai repede decât cea primară: 7,42% față de 3,53%. Acest lucru sugerează că oamenii încă cumpără locuințe activ, dar frenezia s-a domolit, iar piața se normalizează.

În Tbilisi s-au vândut 42.388 de apartamente în cursul anului – cu 4,31% mai mult decât în anul precedent. Începutul anului 2025 a fost slab, iar analiștii s-au temut chiar de o corecție, dar cererea și-a revenit ulterior datorită achizițiilor amânate. Cumpărătorii locali rămân coloana vertebrală a pieței capitalei, reprezentând aproximativ 77% din vânzările primare. Cele mai mari grupuri de cumpărători străini sunt din Israel (aproximativ 10%) și Rusia (aproximativ 3%).

Batumi a înregistrat un impuls considerabil mai puternic: 17.478 de apartamente vândute, o creștere de 15,02% de la an la an. Acolo, cererea a fost alimentată atât de noile proiecte la scară largă, cât și de o activitate mai puternică de revânzare – cu cât stocul de locuințe finalizate este mai mare, cu atât mai multe oportunități de revânzare. Străinii joacă un rol mult mai semnificativ în Batumi, reprezentând 52% din vânzările din proiectele analizate. Compoziția cumpărătorilor este, de asemenea, mai diversă: câte 13% din țările UE și Israel, iar 11% din Ucraina, Rusia și Belarus la un loc.

În 2026, analiștii se așteaptă la o nouă stabilizare. TBC Capital prognozează o creștere a numărului de vânzări de apartamente la nivel național de 1,4–2%, în funcție de evoluția conflictului din Orientul Mijlociu. În Tbilisi, se așteaptă ca cererea să rămână la nivelurile din 2025, în timp ce în Batumi vânzările primare vor rămâne probabil constante, dar vânzările secundare ar putea continua să crească.

Oferta de locuințe în 2025 a rămas, de asemenea, substanțială, deși numărul proiectelor finalizate și autorizate a scăzut ușor. Au fost finalizate 2.112 de proiecte rezidențiale – cu 5,38% mai puține decât în 2024. Cu toate acestea, suprafața totală finalizată a crescut cu 1,65%, la 2,468 milioane de metri pătrați. Aceasta înseamnă mai puține proiecte, dar mai mari. Un model similar a fost observat în cazul permiselor de construcție: au fost emise 8.167 de permise (–3,23% de la an la an), în timp ce suprafața autorizată aproape nu s-a schimbat, totalizând 8,816 milioane de metri pătrați. Acest lucru indică faptul că oferta viitoare rămâne ridicată. În Tbilisi, potrivit Galt & Taggart, emiterea de permise este încă cu 32% peste nivelul mediu „sănătos” din perioada 2015–2022. Piața nu suferă încă de un exces de ofertă de locuințe finite, dar presiunea competitivă din partea proiectelor autorizate rămâne ridicată.

Piața de închirieri din Georgia, conform recensământului din 2014, acoperă doar aproximativ 4% dintre gospodării. Inflația chiriilor, după creșterea migrației din 2022–2023, s-a stabilizat la niveluri scăzute. În martie 2026, creșterea anuală a chiriilor efective a fost de doar 1,9%, în timp ce inflația generală a ajuns la 4,3%. În termeni nominali, chiria medie pentru un apartament de 50–60 mp în Tbilisi în februarie 2026 a fost de 10,1 dolari pe metru pătrat. Cele mai mari chirii sunt în Vake (13,8 dolari), Mtatsminda și Saburtalo (câte 11,7 dolari), iar cele mai mici în Samgori și Gldani (câte 8,4 dolari). În același timp, ratele chiriilor în capitală continuă să scadă: au scăzut cu 8% în 2024 și cu 11% în 2025. În primele două luni ale anului 2026, chiria medie a fost de 10,0 dolari pe metru pătrat, cu 6% mai puțin decât în urmă cu un an. Randamentele brute din închiriere (gross rental yield) au revenit, de asemenea, la norma istorică de aproximativ 8%: în februarie 2026, media în Georgia a fost de 7,42% (7,53% în Tbilisi, 7,31% în Batumi). Prognoza TBC Capital preconizează o nouă scădere a ratelor chiriilor în capitală în 2026 cu 2,1%.

Creditarea ipotecară continuă să crească, deși ratele dobânzilor rămân ridicate și nu scad în linie cu rata de politică a Băncii Naționale. Rata de politică a fost înghețată la 8,0% din mai 2024. Rata medie ponderată a dobânzii pentru noile credite ipotecare în monedă națională în februarie 2026 a fost de 12,14% (mai mare decât în urmă cu un an), iar în monedă străină – aproximativ 8,01%. În ciuda creditului scump, volumul creditării este în creștere: în 2025, băncile au acordat noi credite ipotecare în valoare de 9,6 miliarde de lari (aproximativ 3,5 miliarde de dolari). Cu toate acestea, creșterea a încetinit la 9,1%, față de ratele de două cifre din ultimii doi ani. Aproape 70% dintre noile credite au fost acordate în lari. Portofoliul total de credite ipotecare a ajuns la 24,2 miliarde de lari (9,1 miliarde de dolari), în creștere cu 16,2% în cursul anului. Dacă în 2015 creditele ipotecare reprezentau 11,8% din PIB, în 2025 au ajuns la 23%.

În sfârșit, condițiile economice și sociale: economia Georgiei a înregistrat o creștere impresionantă – 7,5% în 2025, după 9,7% în 2024. Cu toate acestea, Banca Mondială și FMI prevăd o încetinire: pentru 2026 prognozează 5,0–5,3%, iar pentru 2027 – 5,0–5,5%. Motivul este incertitudinea cauzată de conflictul din Orientul Mijlociu, tensiunile geopolitice și fragmentarea comerțului. Inflația din martie 2026 a fost de 4,3% (media pe 2025 – 3,9%) și este probabil să rămână ridicată în prima jumătate a anului 2026 din cauza creșterii prețurilor la alimentele importate și la petrol. Prognoza Băncii Mondiale: inflație de 5,0% în 2026, apoi 3,8% și 3,0%.

Piața muncii s-a îmbunătățit, dar problemele rămân: puține locuri de muncă de calitate, iar ocuparea este concentrată în agricultură și în sectorul informal. Rata șomajului în trimestrul al patrulea al anului 2025 a fost de 13,3% – cel mai scăzut nivel din ultimele două decenii, dar încă ridicat, mai ales în rândul tinerilor.

În noiembrie 2025, Fitch Ratings a confirmat ratingul Georgiei la „BB”, revizuind perspectiva de la negativă la stabilă – datorită creșterii rezervelor internaționale, reducerii deficitului de cont curent și perspectivelor solide de creștere. În februarie 2026, S&P Global Ratings a confirmat, de asemenea, ratingul „BB” cu perspectivă stabilă.

Cu toate acestea, economia Georgiei rămâne vulnerabilă la șocurile externe, inclusiv la deteriorarea relațiilor cu Uniunea Europeană, polarizarea politică internă și progresul lent în ceea ce privește reformele structurale.