Mercado inmobiliario georgiano en 2025–2026: desaceleración, normalización y tendencias divergentes

El mercado inmobiliario residencial de Georgia ha entrado en una nueva fase. Después de varios años de demanda sobrecalentada provocada por la migración masiva, los precios de venta en los principales centros urbanos del país han comenzado a subir más lentamente y de manera más desigual. Al mismo tiempo, los alquileres en la capital han empezado a bajar, una clara señal de que el mercado se está normalizando gradualmente.

En cuanto a los precios de la vivienda, 2025 mostró que el crecimiento continúa, pero sin el ímpetu anterior. Según la Oficina Nacional de Estadística de Georgia (Geostat), el Índice de Precios de la Vivienda Residencial para propiedades nuevas en Tiflis aumentó un 3,27% interanual en el cuarto trimestre de 2025. Sin embargo, la inflación fue ligeramente superior, lo que resultó en una caída real del 0,67%. Los precios de los apartamentos aumentaron un 3,47%, mientras que los de las casas unifamiliares subieron un 2,55%, lo que también implica ligeros descensos reales.

El Banco Nacional de Georgia atribuye el aumento anterior de los precios a la fuerte actividad económica y la demanda relacionada con la migración en 2022-2024. La actual desaceleración, en opinión del regulador, refleja un enfriamiento del crecimiento económico y una normalización de las condiciones de demanda. La menor presión sobre los costos de construcción y el elevado número de permisos emitidos en los últimos años también han influido.

Dentro de Tiflis, los precios varían significativamente. Los apartamentos son más caros en los prestigiosos distritos de Mtatsminda y Vake, donde los precios medios de oferta por metro cuadrado alcanzaron los 2.497 y 2.176 dólares estadounidenses, respectivamente. Los precios más bajos se registran en Samgori (1.315 dólares) y Gldani (1.383 dólares). Es interesante que el crecimiento anual de los precios de los apartamentos siguió siendo positivo en todos los distritos de la capital, lo que significa que la presión al alza se mantuvo relativamente generalizada. El panorama de las casas unifamiliares fue más heterogéneo, lo que indica un mercado menos uniforme.

La situación es diferente en Batumi. Según la consultora Galt & Taggart, el precio medio de los apartamentos llave en mano en el mercado primario alcanzó los 1.865 dólares por metro cuadrado en 2025, un 9,4% más interanual. El Casco Antiguo de Batumi sigue siendo el submercado más caro, con 3.028 dólares por metro cuadrado. Sin embargo, los analistas advierten de que el crecimiento de los precios en el segmento primario está superando a la demanda. Aumenta el número de apartamentos sin vender, y los planes de nueva construcción a gran escala aún no se han absorbido por completo, lo que significa que la oferta supera claramente al consumo actual.

En general, 2025 mostró que el mercado sigue expandiéndose, pero ya no con tanta rapidez ni universalidad. Tiflis ha entrado en una fase de precios más equilibrada, mientras que Batumi sigue mostrando un crecimiento más fuerte, aunque con claros signos de desequilibrio entre la oferta y la demanda. Las previsiones para 2026 son modestas: se espera que Tiflis registre un crecimiento de los precios de alrededor del 3,2% (previsión de TBC Capital), mientras que Batumi crecerá no más del 4-6% (previsión de Galt & Taggart).

En cuanto a la demanda, el mercado se mantuvo resistente, aunque sin la intensidad anterior. En 2025 se vendieron 78.500 apartamentos en toda Georgia, un 5,94% más que el año anterior. El mercado secundario (63% de todas las transacciones) creció más rápido que el primario: un 7,42% frente a un 3,53%. Esto sugiere que la gente sigue comprando viviendas activamente, pero la euforia ha disminuido y el mercado se está normalizando.

En Tiflis se vendieron 42.388 apartamentos durante el año, un 4,31% más que el año anterior. El comienzo de 2025 fue débil y los analistas incluso temieron una corrección, pero la demanda se recuperó más tarde gracias a las compras acumuladas. Los compradores nacionales siguen siendo la columna vertebral del mercado de la capital, representando alrededor del 77% de las ventas primarias. Los mayores grupos de compradores extranjeros son de Israel (alrededor del 10%) y Rusia (alrededor del 3%).

Batumi registró un impulso notablemente más fuerte: 17.478 apartamentos vendidos, un aumento del 15,02% interanual. Allí, la demanda fue alimentada tanto por los grandes lanzamientos de nuevos proyectos como por una mayor actividad de reventa: cuanto mayor es el parque de viviendas terminadas, más oportunidades de reventa. Los extranjeros desempeñan un papel mucho más importante en Batumi, representando el 52% de las ventas en los proyectos encuestados. La composición de los compradores también es más diversa: 13% de países de la UE y de Israel, y 11% de Ucrania, Rusia y Bielorrusia en conjunto.

En 2026, los analistas esperan una mayor estabilización. TBC Capital prevé un crecimiento de las ventas de apartamentos en todo el país del 1,4-2%, dependiendo de la evolución del conflicto de Oriente Medio. Se espera que la demanda en Tiflis se mantenga en los niveles de 2025, mientras que en Batumi es probable que las ventas primarias se mantengan estables, pero las secundarias podrían seguir aumentando.

La oferta de vivienda en 2025 también siguió siendo sustancial, aunque el número de proyectos terminados y con permiso disminuyó ligeramente. Se completaron 2.112 proyectos residenciales, un 5,38% menos que en 2024. Sin embargo, la superficie total acabada aumentó un 1,65%, hasta 2,468 millones de metros cuadrados. Esto significa menos proyectos, pero de mayor envergadura. Algo similar ocurrió con los permisos de construcción: se concedieron 8.167 permisos (–3,23% interanual), mientras que la superficie autorizada apenas varió, totalizando 8,816 millones de metros cuadrados. Esto indica que la oferta futura sigue siendo elevada. En Tiflis, según Galt & Taggart, la concesión de permisos sigue siendo un 32% superior al nivel medio "saludable" de 2015-2022. El mercado aún no sufre un exceso de oferta de viviendas terminadas, pero la presión competitiva de la cartera de proyectos permitidos sigue siendo elevada.

El mercado de alquiler en Georgia, según el censo de 2014, abarca solo alrededor del 4% de los hogares. La inflación de los alquileres, tras el aumento migratorio de 2022-2023, se ha estabilizado en niveles bajos. En marzo de 2026, el aumento anual de los alquileres reales fue solo del 1,9%, mientras que la inflación general alcanzó el 4,3%. En términos nominales, el alquiler medio de un apartamento de 50-60 m² en Tiflis en febrero de 2026 fue de 10,1 dólares por metro cuadrado. Los alquileres más altos se registran en Vake (13,8 dólares), Mtatsminda y Saburtalo (11,7 dólares cada uno), y los más bajos en Samgori y Gldani (8,4 dólares cada uno). Al mismo tiempo, los alquileres en la capital siguen bajando: cayeron un 8% en 2024 y un 11% en 2025. En los dos primeros meses de 2026, el alquiler medio fue de 10,0 dólares por metro cuadrado, un 6% menos que un año antes. Los rendimientos brutos del alquiler también han vuelto a la norma histórica de alrededor del 8%: en febrero de 2026, la media en Georgia era del 7,42% (7,53% en Tiflis, 7,31% en Batumi). TBC Capital prevé un nuevo descenso de las tarifas de alquiler en la capital del 2,1% en 2026.

Los préstamos hipotecarios siguen creciendo, aunque los tipos se mantienen altos y no bajan en línea con el tipo de interés oficial del Banco Nacional. El tipo de interés oficial se ha congelado en el 8,0% desde mayo de 2024. El tipo de interés medio ponderado de los nuevos préstamos hipotecarios en moneda nacional en febrero de 2026 fue del 12,14% (superior al del año anterior), mientras que en moneda extranjera fue de alrededor del 8,01%. A pesar del crédito caro, los volúmenes de préstamos están aumentando: en 2025, los bancos concedieron nuevos préstamos hipotecarios por valor de 9.600 millones de laris (unos 3.500 millones de dólares). Sin embargo, el crecimiento se ralentizó hasta el 9,1%, frente a los dos dígitos de los dos años anteriores. Casi el 70% de los nuevos préstamos se concedieron en laris. La cartera hipotecaria total alcanzó los 24.200 millones de laris (9.100 millones de dólares), lo que supone un aumento del 16,2% en el año. Si en 2015 las hipotecas suponían el 11,8% del PIB, en 2025 alcanzaron el 23%.

Por último, las condiciones económicas y sociales: la economía georgiana registró un crecimiento impresionante del 7,5% en 2025, tras el 9,7% de 2024. Sin embargo, el Banco Mundial y el FMI prevén una desaceleración: un crecimiento del 5,0-5,3% en 2026 y del 5,0-5,5% en 2027. La razón es la incertidumbre derivada del conflicto de Oriente Medio, las tensiones geopolíticas y la fragmentación del comercio. La inflación en marzo de 2026 fue del 4,3% (con una media del 3,9% en 2025), y es probable que se mantenga elevada en el primer semestre de 2026 debido al aumento de los precios de los alimentos importados y del petróleo. El Banco Mundial prevé una inflación del 5,0% en 2026, seguida del 3,8% y el 3,0%.

El mercado laboral ha mejorado, pero persisten los problemas: pocos puestos de trabajo de calidad y el empleo se concentra en la agricultura y el sector informal. La tasa de desempleo en el cuarto trimestre de 2025 fue del 13,3%, mínimos de dos décadas, pero sigue siendo alta, sobre todo entre los jóvenes.

En noviembre de 2025, Fitch Ratings confirmó la calificación de Georgia en 'BB', revisando la perspectiva de negativa a estable, gracias al aumento de las reservas internacionales, la reducción del déficit por cuenta corriente y las sólidas perspectivas de crecimiento. En febrero de 2026, S&P Global Ratings también confirmó la calificación 'BB' con perspectiva estable.

Sin embargo, la economía georgiana sigue siendo vulnerable a las crisis externas, como el deterioro de las relaciones con la Unión Europea, la polarización política interna y los lentos avances en las reformas estructurales.