Gruziński rynek nieruchomości w latach 2025–2026: spowolnienie, normalizacja i rozbieżne tendencje

Gruziński rynek mieszkaniowy wszedł w nową fazę. Po kilku latach gorączkowego popytu wywołanego masową migracją, ceny sprzedaży w największych ośrodkach miejskich kraju zaczęły rosnąć wolniej i bardziej nierównomiernie. Jednocześnie stawki najmu w stolicy zaczęły spadać – to wyraźny znak, że rynek stopniowo się normalizuje.

Jeśli chodzi o ceny mieszkań, rok 2025 pokazał, że wzrost trwa, ale już bez poprzedniego impetu. Według Narodowego Urzędu Statystycznego Gruzji (Geostat), wskaźnik cen nowych nieruchomości mieszkaniowych w Tbilisi w czwartym kwartale 2025 roku wzrósł nominalnie o 3,27% w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. Jednak inflacja okazała się nieco wyższa, co przełożyło się na realny spadek o 0,67%. Mieszkania podrożały o 3,47%, a domy jednorodzinne o 2,55%, co również oznacza niewielki realny spadek.

Narodowy Bank Gruzji wiąże wcześniejszy wzrost cen z ożywioną aktywnością gospodarczą i popytem migracyjnym w latach 2022–2024. Obecne spowolnienie, zdaniem regulatora, jest konsekwencją ochłodzenia gospodarki i powrotu popytu do bardziej typowych poziomów. Swoją rolę odegrało również zmniejszenie presji na koszty budowy, a także duża liczba pozwoleń na budowę wydanych w ostatnich latach.

W Tbilisi ceny są bardzo zróżnicowane. Najdroższe mieszkania znajdują się w prestiżowych dzielnicach Mtatsminda i Vake – tam mediana ceny ofertowej za metr kwadratowy osiągnęła odpowiednio 2 497 i 2 176 dolarów amerykańskich. Najtaniej jest w Samgori (1 315 dolarów) i Gldani (1 383 dolary). Co ciekawe, roczny wzrost cen mieszkań pozostawał dodatni we wszystkich dzielnicach stolicy, co oznacza, że presja wzrostowa utrzymywała się dość szeroko. Natomiast w przypadku domów jednorodzinnych obraz był bardziej mieszany – rynek ten wygląda mniej jednolicie.

Inaczej sytuacja wygląda w Batumi. Według firmy konsultingowej Galt & Taggart, średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym pod klucz osiągnęła w 2025 roku 1 865 dolarów za metr kwadratowy, co oznacza wzrost o 9,4% w skali roku. Najdroższą dzielnicą pozostaje Stare Batumi – 3 028 dolarów za „kwadrat”. Analitycy ostrzegają jednak, że wzrost cen w segmencie pierwotnym wyprzedza popyt. Rośnie liczba niesprzedanych mieszkań, a wielkoskalowe plany nowej budowy nie zostały jeszcze w pełni zrealizowane, więc podaż wyraźnie przewyższa bieżące zapotrzebowanie.

Ogólnie rzecz biorąc, rok 2025 pokazał, że rynek się rozwija, ale już nie tak gwałtownie i powszechnie. Tbilisi weszło w fazę bardziej zrównoważonych cen, podczas gdy Batumi wykazuje silniejszą dynamikę, choć z wyraźnymi oznakami nierównowagi między popytem a podażą. Prognozy na 2026 rok są stonowane: w Tbilisi spodziewany jest wzrost cen w granicach 3,2% (prognoza TBC Capital), a w Batumi nie więcej niż 4–6% (prognoza Galt & Taggart).

Jeśli chodzi o popyt, rynek pozostał odporny, choć bez poprzedniego napięcia. W 2025 roku w całej Gruzji sprzedano 78,5 tysiąca mieszkań – o 5,94% więcej niż rok wcześniej. Przy czym rynek wtórny (63% wszystkich transakcji) rósł szybciej niż pierwotny: 7,42% wobec 3,53%. Świadczy to o tym, że ludzie nadal aktywnie kupują mieszkania, ale gorączka opadła, a rynek się normalizuje.

W Tbilisi sprzedano w ciągu roku 42 388 mieszkań – plus 4,31% w porównaniu z poprzednim rokiem. Początek 2025 roku był słaby i analitycy obawiali się nawet korekty, ale później popyt odbudował się dzięki odroczonym zakupom. Podstawę rynku w stolicy stanowią lokalni nabywcy – około 77% sprzedaży w nowych budowach. Największe grupy zagranicznych nabywców to obywatele Izraela (około 10%) i Rosji (około 3%).

W Batumi dynamika okazała się wyraźnie silniejsza: sprzedano 17 478 mieszkań, wzrost o 15,02% w skali roku. Tam popyt napędzały zarówno duże nowe projekty, jak i ożywienie na rynku wtórnym – im większy zasób gotowych domów, tym więcej możliwości odsprzedaży. Cudzoziemcy odgrywają w Batumi znacznie większą rolę: stanowili 52% sprzedaży w projektach objętych badaniem. Przy czym skład nabywców jest bardziej zróżnicowany: po 13% z krajów UE i Izraela, a 11% z Ukrainy, Rosji i Białorusi łącznie.

W 2026 roku analitycy spodziewają się dalszej stabilizacji. TBC Capital prognozuje wzrost liczby sprzedaży mieszkań w kraju o 1,4–2% w zależności od rozwoju konfliktu na Bliskim Wschodzie. W Tbilisi popyt powinien pozostać na poziomie z 2025 roku, a w Batumi sprzedaż pierwotna najprawdopodobniej nie ulegnie zmianie, za to wtórna może nadal rosnąć.

Podaż mieszkań w 2025 roku również pozostawała znacząca, choć liczba ukończonych i rozpoczętych projektów nieco spadła. Oddano do użytku 2 112 projektów mieszkaniowych – o 5,38% mniej niż w 2024 roku. Natomiast łączna powierzchnia oddanego mieszkania wzrosła o 1,65%, do 2,468 mln mkw. Oznacza to, że projektów jest mniej, ale są one większe. Podobnie z pozwoleniami na budowę: wydano ich 8 167 (–3,23% w skali roku), podczas gdy powierzchnia autoryzowana prawie się nie zmieniła i wyniosła 8,816 mln mkw. Oznacza to, że przyszła podaż pozostaje wysoka. W Tbilisi, według Galt & Taggart, wydawanie pozwoleń jest nadal o 32% wyższe od „zdrowego” średniego poziomu z lat 2015–2022. Rynek nie cierpi jeszcze na nadmiar gotowych mieszkań, ale presja konkurencyjna ze strony projektów w planach pozostaje wysoka.

Rynek najmu w Gruzji, według danych spisu powszechnego z 2014 roku, obejmuje tylko około 4% gospodarstw domowych. Inflacja najmu po migracyjnym wzroście z lat 2022–2023 ustabilizowała się na niskim poziomie. W marcu 2026 roku roczny wzrost rzeczywistego czynszu wyniósł zaledwie 1,9%, podczas gdy ogólna inflacja osiągnęła 4,3%. W ujęciu nominalnym średni czynsz za 50–60-metrowe mieszkanie w Tbilisi w lutym 2026 roku wynosił 10,1 dolara za metr kwadratowy. Najdrożej jest w Vake (13,8 dolara), Mtatsminda i Saburtalo (po 11,7 dolara), najtaniej w Samgori i Gldani (po 8,4 dolara). Jednocześnie stawki najmu w stolicy nadal spadają: w 2024 roku spadły o 8%, w 2025 – o 11%. W pierwszych dwóch miesiącach 2026 roku średnia stawka wyniosła 10,0 dolarów za „kwadrat”, czyli o 6% mniej niż rok wcześniej. Rentowność najmu brutto (gross rental yield) również powróciła do historycznej normy około 8%: w lutym 2026 roku średnia dla Gruzji wyniosła 7,42% (7,53% w Tbilisi, 7,31% w Batumi). Prognoza TBC Capital zakłada dalszy spadek stawek w stolicy w 2026 roku o kolejne 2,1%.

Kredytowanie hipoteczne nadal rośnie, chociaż stopy procentowe pozostają wysokie i nie spadają zgodnie ze stopą referencyjną Banku Narodowego. Ta ostatnia zamarła na poziomie 8,0% od maja 2024 roku. Średnia ważona stopa oprocentowania nowych kredytów hipotecznych w walucie krajowej w lutym 2026 roku wyniosła 12,14% (wyżej niż rok wcześniej), a w walucie obcej – około 8,01%. Pomimo drogich kredytów, wolumen udzielonych kredytów rośnie: w 2025 roku banki udzieliły nowych kredytów hipotecznych na 9,6 mld lari (około 3,5 mld dolarów). Jednak wzrost spowolnił do 9,1% wobec dwucyfrowych temp w poprzednich dwóch latach. Prawie 70% nowych kredytów udzielono w lari. Całkowity portfel kredytów hipotecznych osiągnął 24,2 mld lari (9,1 mld dolarów), zwiększając się o 16,2% w ciągu roku. Jeśli w 2015 roku wolumen kredytów hipotecznych stanowił 11,8% PKB, to w 2025 roku było to już 23%.

Wreszcie warunki gospodarcze i społeczne: gruzińska gospodarka wykazała imponujący wzrost – 7,5% w 2025 roku po 9,7% w 2024 roku. Jednak Bank Światowy i MFW przewidują spowolnienie: na 2026 rok prognozują 5,0–5,3%, a na 2027 – 5,0–5,5%. Przyczyną jest niepewność związana z konfliktem na Bliskim Wschodzie, napięciami geopolitycznymi i fragmentacją handlu. Inflacja w marcu 2026 roku wyniosła 4,3% (średnia za 2025 rok – 3,9%) i w pierwszej połowie 2026 roku prawdopodobnie pozostanie podwyższona z powodu wzrostu cen importowanej żywności i ropy. Prognoza Banku Światowego: 5,0% inflacji w 2026 roku, następnie 3,8% i 3,0%.

Rynek pracy poprawił się, ale problemy pozostają: mało wysokiej jakości miejsc pracy, zatrudnienie skoncentrowane w rolnictwie i sektorze nieformalnym. Stopa bezrobocia w czwartym kwartale 2025 roku wyniosła 13,3% – to minimum od dwóch dekad, ale wciąż wysoko, zwłaszcza wśród młodzieży.

W listopadzie 2025 roku Fitch Ratings potwierdził rating Gruzji na poziomie „BB”, zmieniając perspektywę z negatywnej na stabilną – dzięki wzrostowi rezerw międzynarodowych, redukcji deficytu na rachunku bieżącym i solidnym perspektywom wzrostu. W lutym 2026 roku S&P Global Ratings również potwierdziło rating „BB” ze stabilną perspektywą.

Niemniej jednak gospodarka Gruzji pozostaje podatna na wstrząsy zewnętrzne, w tym pogorszenie relacji z Unią Europejską, wewnętrzną polaryzację polityczną i powolny postęp w reformach strukturalnych.