Рынок недвижимости Украины в феврале 2026: диагноз и ближайший прогноз

Рынок недвижимости Украины 2026: аналитический обзор и прогноз

27 января 2026 17 Просмотров

Мы находимся в феврале 2026 года. Гибридная реальность, в которой существует украинская экономика, наконец обрела для рынка недвижимости более-менее четкие контуры. Прогнозы 2024-го о «переломном 2025-м» частично сбылись. Сейчас рынок не на старте восстановления, а в его первой активной фазе, которая характеризуется не равномерным ростом, а глубокой и, возможно, перманентной сегментацией.

1. Что реально изменилось с 2025 года? Итоги «переходного» периода

Ипотека: запущена, но не взлетела. Ключевая ставка НБУ действительно снизилась, и банки предлагают ипотечные продукты. Однако процентные ставки остаются высокими (14-18% годовых в гривне), а требования к заемщикам — жесткими. Ипотека стала инструментом для обеспеченного среднего класса, но не для масс. Ее доля в сделках на первичном рынке Киева и Львова — около 25-30%.

Девелопмент: качество как козырь. Прогноз о смещении фокуса на качество жизни полностью оправдался. Новые проекты-лидеры продаж — это ЖК с обязательными подземными или встроенными убежищами уровня Comfort+, собственной энергогенерацией и замкнутой дворовой территорией. Цена за м² в таких проектах на 30-40% выше, чем в домах «додоктринного» периода.

География: разрыв увеличился. Разница между рынками Киевской, Львовской, Одесской областей и всей остальной страны стала пропастью. В безопасных агломерациях — активное строительство. В регионах ближе к фронту — рынок заморожен, сделки только на вторичке.

Коммерческая недвижимость: Логистика рулит. Складские и логистические хабы под Киевом и Львовом — самый горячий сегмент. Офисный рынок оживает точечно: спрос на небольшие, современные и безопасные пространства от IT-компаний и международных представительств.

2. Февраль 2026: Ключевые тренды и «болевые точки»

Доминирование наличного расчета: Более 70% сделок — кэш. Покупатель — либо семья, накопившая средства за годы войны, либо представитель диаспоры.
Активизация диаспоры: Каналы удаленного проведения сделок отлажены. Диаспора — не только покупатель, но и инвестор в строительство через краудлендинговые схемы.
Рост стоимости строительства: Основная «головная боль» девелоперов. Цены на металл, оборудование для энергогенерации, безопасные стеклопакеты растут.
Земельный вопрос обостряется: В безопасных регионах цены на участки под застройку выросли в 2-3 раза с 2023 года. Дефицит «чистых» земель сдерживает запуск новых проектов.

3. Прогноз на остаток 2026 года: Осторожный оптимизм

Базовая динамика года будет зависеть от двух факторов: военной ситуации и безопасности тыла и доступа к международному финансированию (программы EU Ukraine Facility, проекты МБРР).

Ожидаемые тренды до конца 2026:

Консолидация девелоперов: На рынке останутся только крупные игроки с доступом к финансам и небольшие нишевые бюро.
Рост спроса на «готовое»: В условиях неопределенности будет расти премия на жилье в сданных домах с доказанной безопасностью.
Пробуждение рынка редевелопмента: Начнется волна реконструкции старого фонда в центрах городов с «апгрейдом» до новых стандартов безопасности.

Украинский рынок недвижимости в начале 2026 года — это зрелый, но травмированный игрок. Он научился работать в условиях перманентного риска, сформировал новые критерии ценности (безопасность, автономность, качество) и нашел новых клиентов. Главный вызов года — перевести запущенную ипотеку и ожидаемые международные средства в конкретные, быстро реализуемые проекты.