Mercado inmobiliario de Ucrania en febrero de 2026: diagnóstico y pronóstico a corto plazo

Mercado Inmobiliario de Ucrania 2026: Panorama Analítico y Pronóstico

27 de enero de 2026 19 Vistas

Estamos en febrero de 2026. La realidad híbrida en la que existe la economía ucraniana finalmente ha tomado contornos más claros para el mercado inmobiliario. Los pronósticos de 2024 sobre un "punto de inflexión en 2025" se han cumplido parcialmente. El mercado ahora no está en el inicio de la recuperación, sino en su primera fase activa, caracterizada no por un crecimiento uniforme sino por una segmentación profunda y posiblemente permanente.

1. ¿Qué ha cambiado realmente desde 2025? Resultados del período "transicional"

Hipotecas: Lanzadas, pero no despegadas. La tasa clave del Banco Nacional ha disminuido y los bancos ofrecen productos hipotecarios. Sin embargo, las tasas de interés siguen siendo altas (14-18% anual en UAH) y los requisitos para los prestatarios son estrictos. La hipoteca se ha convertido en una herramienta para la clase media acomodada, pero no para las masas. Su participación en las transacciones del mercado primario en Kyiv y Lviv es de aproximadamente 25-30%.

Desarrollo: La calidad como ventaja. El pronóstico de un cambio de enfoque hacia la calidad de vida se ha materializado completamente. Los nuevos proyectos más vendidos son complejos residenciales con refugios subterráneos o integrados de nivel Comfort+ obligatorios, su propia generación de energía y patios cerrados. El precio por m² en tales proyectos es un 30-40% más alto que en edificios de antes de la guerra.

Geografía: La brecha se ha ampliado. La diferencia entre los mercados de las regiones de Kyiv, Lviv, Odesa y el resto del país se ha convertido en un abismo. En las aglomeraciones seguras, hay construcción activa. En las regiones más cercanas al frente, el mercado está congelado, con transacciones solo en el mercado secundario.

Inmobiliario comercial: La logística manda. Los centros logísticos y de almacenamiento cerca de Kyiv y Lviv son el segmento más caliente. El mercado de oficinas se reactiva puntualmente: demanda de espacios pequeños, modernos y seguros por parte de empresas de TI y representaciones internacionales.

2. Febrero 2026: Tendencias clave y "puntos débiles"

Dominio de los pagos en efectivo: Más del 70% de las transacciones son en efectivo. El comprador es una familia que ahorró dinero durante los años de guerra o un miembro de la diáspora.
Activación de la diáspora: Los canales de transacción remota se han perfeccionado. La diáspora no solo es compradora, sino también inversora en construcción a través de esquemas de crowdfunding.
Aumento de los costes de construcción: El principal "dolor de cabeza" para los desarrolladores. Suben los precios del metal, equipos de generación de energía y ventanas seguras.
Intensificación del problema de la tierra: En regiones seguras, los precios de los terrenos para construcción han aumentado 2-3 veces desde 2023. La escasez de tierra "limpia" frena el lanzamiento de nuevos proyectos.

3. Pronóstico para el resto de 2026: Optimismo cauteloso

La dinámica base del año dependerá de dos factores: la situación militar y la seguridad en la retaguardia y el acceso a financiación internacional (programas EU Ukraine Facility, proyectos del Banco Mundial).

Tendencias esperadas hasta finales de 2026:

Consolidación de promotores: Solo permanecerán en el mercado grandes actores con acceso a financiación y pequeñas firmas de nicho.
Aumento de la demanda de vivienda "terminada": En condiciones de incertidumbre, crecerá la prima por vivienda en edificios terminados con infraestructura de seguridad probada.
Despertar del mercado de renovación: Comenzará una ola de reconstrucción del parque de viviendas antiguo en centros urbanos, actualizándolo a nuevos estándares de seguridad.

El mercado inmobiliario ucraniano a principios de 2026 es un jugador maduro pero traumatizado. Ha aprendido a operar en condiciones de riesgo permanente, ha formado nuevos criterios de valor (seguridad, autonomía, calidad) y ha encontrado nuevos clientes. El principal desafío del año es traducir la hipoteca lanzada y los fondos internacionales esperados en proyectos concretos y de rápida implementación.