Rynek nieruchomości Ukrainy w lutym 2026: diagnoza i prognoza krótkoterminowa

Rynek nieruchomości Ukrainy 2026: przegląd analityczny i prognoza

27 stycznia 2026 20 Widoki

Jesteśmy w lutym 2026 roku. Hybrydowa rzeczywistość, w której funkcjonuje ukraińska gospodarka, w końcu nabrała dla rynku nieruchomości bardziej wyraźnych konturów. Prognozy z 2024 roku o „przełomowym 2025” częściowo się spełniły. Rynek nie jest na starcie odbudowy, ale w jej pierwszej aktywnej fazie, charakteryzującej się nie równomiernym wzrostem, ale głęboką i możliwe trwałą segmentacją.

1. Co naprawdę zmieniło się od 2025 roku? Podsumowanie okresu „przejściowego”

Hipoteka: uruchomiona, ale nie wystartowała. Główna stopa NBU rzeczywiście spadła, a banki oferują kredyty hipoteczne. Jednak oprocentowanie pozostaje wysokie (14-18% rocznie w UAH), a wymagania wobec pożyczkobiorców są rygorystyczne. Hipoteka stała się narzędziem dla zamożnej klasy średniej, ale nie dla mas. Jej udział w transakcjach na rynku pierwotnym w Kijowie i Lwowie wynosi około 25-30%.

Deweloperka: jakość jako atut. Prognoza o przesunięciu skupienia na jakość życia w pełni się sprawdziła. Nowe bestsellerowe projekty to osiedla z obowiązkowymi podziemnymi lub wbudowanymi schronami poziomu Comfort+, własnym zasilaniem energetycznym i zamkniętymi podwórkami. Cena za m² w takich projektach jest o 30-40% wyższa niż w budynkach sprzed wojny.

Geografia: przepaść się powiększyła. Różnica między rynkami obwodów kijowskiego, lwowskiego, odeskiego a resztą kraju stała się przepaścią. W bezpiecznych aglomeracjach trwa aktywna budowa. W regionach bliżej frontu rynek jest zamrożony, transakcje tylko na rynku wtórnym.

Nieruchomości komercyjne: logistyka rządzi. Centra magazynowe i logistyczne pod Kijowem i Lwowem to najgorętszy segment. Rynek biurowy ożywia się punktowo: popyt na małe, nowoczesne i bezpieczne przestrzenie ze strony firm IT i przedstawicielstw międzynarodowych.

2. Luty 2026: Kluczowe trendy i „bolączki”

Dominacja płatności gotówkowych: Ponad 70% transakcji to gotówka. Kupujący to rodzina, która zaoszczędziła pieniądze w czasie wojny, lub członek diaspory.
Aktywizacja diaspory: Kanały zdalnego przeprowadzania transakcji są dopracowane. Diaspora to nie tylko kupujący, ale także inwestor w budowę poprzez schematy crowdfundingowe.
Wzrost kosztów budowy: Główny „ból głowy” deweloperów. Rosną ceny metali, urządzeń do wytwarzania energii, bezpiecznych okien.
Zaostrzenie kwestii gruntów: W bezpiecznych regionach ceny działek budowlanych wzrosły 2-3 krotnie od 2023 roku. Niedobór „czystych” gruntów hamuje rozpoczęcie nowych projektów.

3. Prognoza na resztę 2026 roku: Ostrożny optymizm

Podstawowa dynamika roku będzie zależeć od dwóch czynników: sytuacji militarnej i bezpieczeństwa zaplecza oraz dostępu do finansowania międzynarodowego (programy EU Ukraine Facility, projekty Banku Światowego).

Oczekiwane trendy do końca 2026:

Konsolidacja deweloperów: Na rynku pozostaną tylko duzi gracze z dostępem do finansowania i małe wyspecjalizowane firmy.
Wzrost popytu na „gotowe” mieszkania: W warunkach niepewności będzie rosła premia za mieszkania w oddanych budynkach ze sprawdzoną infrastrukturą bezpieczeństwa.
Przebudzenie rynku przebudowy: Rozpocznie się fala rekonstrukcji starego budownictwa w centrach miast, z modernizacją do nowych standardów bezpieczeństwa.

Ukraiński rynek nieruchomości na początku 2026 roku to dojrzały, ale poturbowany gracz. Nauczył się działać w warunkach permanentnego ryzyka, ukształtował nowe kryteria wartości (bezpieczeństwo, autonomia, jakość) i znalazł nowych klientów. Głównym wyzwaniem roku jest przełożenie uruchomionej hipoteki i oczekiwanych środków międzynarodowych na konkretne, szybko realizowane projekty.