Ринок нерухомості Дубая обвалився на тлі ескалації конфлікту з Іраном, нівелювавши зростання 2026 року

Як повідомляє Business Standard, індекс нерухомості Дубая (DFM Real Estate Index) продемонстрував різке падіння на 20% лише за п'ять торгових сесій. Обвал повністю знищив зростання показника, зафіксоване у 2026 році, яке до цього становило 15%.

Причиною такого стрімкого падіння аналітики називають загострення геополітичної ситуації в регіоні. Зниження індексу відбулося на тлі ракетних ударів США та Ізраїлю по Ірану і подальшого вбивства верховного лідера аятоли Алі Хаменеї, що спровокувало втечу інвесторів з ринку.

Обвал індексу виглядає особливо контрастно на тлі нещодавніх рекордів. Згідно з даними, проаналізованими Anarock (на які посилається Business Standard), 2025 рік став найкращим в історії емірату: обсяг угод з нерухомістю досяг майже 917 млрд дирхамів (близько $250 млрд). З 2021 року ціни на житло в Дубаї зросли на 60-75%, що робило його одним із найуспішніших ринків у постпандемійний період.

До початку військової ескалації ринок демонстрував впевнене зростання і в 2026 році. За даними порталу Dubai Immo, середня ціна квадратного фута (0,09 м²) в Дубаї у січні 2026 року досягла 1800 дирхамів (близько $490), що ознаменувало зростання на 15,6% у річному обчисленні. У перерахунку на квадратні метри середня вартість за різними оцінками становила близько 5600 доларів. При цьому ринок не був однорідним: у престижних районах, таких як Даунтаун Дубай чи Дубай Марина, ціни на квартири стартували від 330 000 доларів, досягаючи 2 млн і вище, тоді як у більш доступних локаціях (JVC, Dubai South) можна було знайти варіанти від 135 000 до 490 000 доларів.

Орендний ринок також показував позитивну динаміку. За даними Engel & Völkers, середня вартість оренди однокімнатної квартири становила близько 5345 дирхамів на місяць (приблизно $1455), а двокімнатної — 7354 дирхами на місяць (близько $2000). Інші джерела наводили схожі цифри: студії здавалися в середньому за 2600–3500 дирхамів, а квартири з однією спальнею — від 4200 дирхамів на місяць. Квартири з двома-трьома спальнями можна було орендувати в середньому за 5000 дирхамів і вище.

Незважаючи на поточну волатильність, ринок зберігає фундаментальну привабливість для іноземців, особливо для громадян Індії, на частку яких припадає 20-22% всіх покупок. Висока орендна дохідність (від 6% до 9% річних в елітному сегменті) продовжує приваблювати інвесторів, які прагнуть до збереження капіталу.

Аналітики не виключають подальшого падіння ринку в разі затяжного конфлікту

Експерти у сфері нерухомості попереджають: якщо військові дії триватимуть більше місяця, ринок може очікувати друга, глибша хвиля корекції. За прогнозами консалтингової компанії Knight Frank, при затяжному сценарії середні ціни на житло в Дубаї можуть додатково знизитися на 15–25% від поточних рівнів. У першу чергу під удар потраплять сегменти преміальної нерухомості та офф-план (об'єкти на стадії будівництва), які найбільш чутливі до настроїв спекулятивних інвесторів. Вже зараз низка забудовників фіксує зростання кількості запитів на замороження угод та перенесення платежів від покупців із країн близькосхідного регіону.

Фундаментальні фактори можуть пом'якшити удар, але не запобігти рецесії

Опитані Business Standard аналітики вважають, що глибину падіння вдасться стримати завдяки структурним змінам ринку останніх років. На відміну від кризи 2008–2009 років, сьогодні в Дубаї діють жорсткіші регуляторні механізми, а частка іпотечних угод залишається відносно невисокою (близько 20–25%). Це знижує ризик масових дефолтів і «токсичних» боргів. Однак затяжна війна неминуче вдарить по туристичному потоку (на який припадає значна частина короткострокової оренди) і скоротить приплив нових капіталів із Росії, Китаю та Європи. У цьому випадку експерти прогнозують стагнацію ринку до кінця 2026 року з поступовим відновленням не раніше першого кварталу 2027 року.

Довгострокові інвестори можуть побачити в падінні можливості для входу

Парадоксальним чином поточний обвал створює передумови для нового інвестиційного циклу. Історія показує, що попередні кризи в Дубаї (фінансова криза 2009 року, пандемія COVID-19) змінювалися періодами активного зростання, залучаючи покупців, готових заходити на дні ринку. Якщо конфлікт не переросте у повномасштабну регіональну війну за участю інших країн Перської затоки, корекція цін може відкрити вікно можливостей для великих інституційних інвесторів та хедж-фондів. Вже зараз деякі сімейні офіси з країн Ради співробітництва арабських держав Перської затоки (РСАДПЗ) розглядають сценарії викупу проблемних активів і готують «подушки ліквідності» для точкових придбань у найбільш ліквідних локаціях Дубая.