Rynek nieruchomości w Dubaju załamał się w obliczu eskalacji konfliktu z Iranem, niwelując wzrost z 2026 roku

Jak podaje Business Standard, indeks nieruchomości w Dubaju (DFM Real Estate Index) odnotował gwałtowny spadek o 20% w ciągu zaledwie pięciu sesji handlowych. Załamanie całkowicie zniweczyło wzrost wskaźnika odnotowany w 2026 roku, który wcześniej wynosił 15%.

Analitycy tłumaczą tak gwałtowny spadek eskalacją sytuacji geopolitycznej w regionie. Spadek indeksu nastąpił w następstwie ataków rakietowych USA i Izraela na Iran oraz późniejszego zabójstwa najwyższego przywódcy ajatollaha Alego Chameneia, co wywołało ucieczkę inwestorów z rynku.

Zapaść indeksu jest szczególnie uderzająca na tle niedawnych rekordów. Według danych przeanalizowanych przez Anarock (na które powołuje się Business Standard), rok 2025 był najlepszym w historii emiratu: wolumen transakcji na rynku nieruchomości osiągnął prawie 917 mld dirhamów (około 250 mld dolarów). Od 2021 roku ceny mieszkań w Dubaju wzrosły o 60-75%, co czyniło go jednym z najprężniejszych rynków w okresie postpandemicznym.

Przed eskalacją konfliktu zbrojnego rynek wykazywał pewny wzrost również w 2026 roku. Według portalu Dubai Immo, średnia cena za stopę kwadratową (0,09 m²) w Dubaju osiągnęła w styczniu 2026 roku 1800 dirhamów (około 490 dolarów), co oznaczało wzrost o 15,6% w ujęciu rocznym. W przeliczeniu na metry kwadratowe średni koszt według różnych szacunków wynosił około 5600 dolarów. Rynek nie był jednak jednorodny: w prestiżowych dzielnicach, takich jak Downtown Dubai czy Dubai Marina, ceny mieszkań zaczynały się od 330 000 dolarów, sięgając 2 milionów i więcej, podczas gdy w bardziej dostępnych lokalizacjach (JVC, Dubai South) można było znaleźć oferty od 135 000 do 490 000 dolarów.

Rynek najmu również wykazywał pozytywną dynamikę. Według Engel & Völkers, średni koszt wynajmu mieszkania z jedną sypialnią wynosił około 5345 dirhamów miesięcznie (około 1455 dolarów), a z dwiema sypialniami — 7354 dirhamów miesięcznie (około 2000 dolarów). Inne źródła podawały podobne liczby: kawalerki wynajmowano średnio za 2600–3500 dirhamów, a mieszkania z jedną sypialnią od 4200 dirhamów miesięcznie. Mieszkania z dwiema lub trzema sypialniami można było wynająć średnio za 5000 dirhamów i więcej.

Pomimo obecnej zmienności, rynek zachowuje fundamentalną atrakcyjność dla obcokrajowców, zwłaszcza dla obywateli Indii, na których przypada 20-22% wszystkich zakupów. Wysoka rentowność najmu (od 6% do 9% rocznie w segmencie premium) nadal przyciąga inwestorów dążących do zachowania kapitału.

Analitycy nie wykluczają dalszego spadku rynku w przypadku przedłużającego się konfliktu

Eksperci ds. nieruchomości ostrzegają: jeśli działania wojenne potrwają dłużej niż miesiąc, rynek może spodziewać się drugiej, głębszej fali korekty. Według prognoz firmy konsultingowej Knight Frank, w scenariuszu długotrwałym średnie ceny mieszkań w Dubaju mogą dodatkowo spaść o 15–25% z obecnych poziomów. W pierwszej kolejności ucierpią segmenty nieruchomości premium i off-plan (obiekty w fazie budowy), które są najbardziej wrażliwe na nastroje inwestorów spekulacyjnych. Już teraz wielu deweloperów odnotowuje wzrost liczby próśb od nabywców z regionu Bliskiego Wschodu o zamrożenie transakcji i przesunięcie płatności.

Podstawowe czynniki mogą złagodzić cios, ale nie zapobiec recesji

Analitycy, z którymi rozmawiał Business Standard, uważają, że głębokość spadku uda się ograniczyć dzięki strukturalnym zmianom na rynku w ostatnich latach. W przeciwieństwie do kryzysu z lat 2008–2009, Dubaj ma dziś bardziej rygorystyczne mechanizmy regulacyjne, a udział transakcji kredytów hipotecznych pozostaje stosunkowo niski (około 20–25%). Zmniejsza to ryzyko masowych niewypłacalności i "toksycznych" długów. Jednak przedłużająca się wojna nieuchronnie uderzy w ruch turystyczny (który odpowiada za znaczną część najmu krótkoterminowego) i zmniejszy napływ nowego kapitału z Rosji, Chin i Europy. W takim przypadku eksperci prognozują stagnację rynku do końca 2026 roku, ze stopniowym ożywieniem nie wcześniej niż w pierwszym kwartale 2027 roku.

Inwestorzy długoterminowi mogą postrzegać spadek jako okazję do wejścia

Paradoksalnie, obecne załamanie stwarza warunki wstępne dla nowego cyklu inwestycyjnego. Historia pokazuje, że poprzednie kryzysy w Dubaju (kryzys finansowy z 2009 roku, pandemia COVID-19) były następowane przez okresy aktywnego wzrostu, przyciągając kupujących gotowych wejść na dnie rynku. Jeśli konflikt nie przerodzi się w pełnoskalową wojnę regionalną z udziałem innych krajów Zatoki Perskiej, korekta cen może otworzyć okno możliwości dla dużych inwestorów instytucjonalnych i funduszy hedgingowych. Już teraz niektóre biura rodzinne z krajów Rady Współpracy Zatoki Perskiej (GCC) rozważają scenariusze wykupu problematycznych aktywów i przygotowują "poduszki płynnościowe" na ukierunkowane przejęcia w najbardziej płynnych lokalizacjach Dubaju.