Рынок недвижимости Дубая обвалился на фоне эскалации конфликта с Ираном, нивелировав рост 2026 года

Как сообщает Business Standard, индекс недвижимости Дубая (DFM Real Estate Index) продемонстрировал резкое падение на 20% всего за пять торговых сессий. Обвал полностью уничтожил рост показателя, зафиксированный в 2026 году, который до этого составлял 15%.

Причиной столь стремительного падения аналитики называют обострение геополитической ситуации в регионе. Снижение индекса произошло на фоне ракетных ударов США и Израиля по Ирану и последовавшего за ними убийства верховного лидера аятоллы Али Хаменеи, что спровоцировало бегство инвесторов с рынка.

Обрушение индекса выглядит особенно контрастно на фоне недавних рекордов. Согласно данным, проанализированным Anarock (на которые ссылается Business Standard), 2025 год стал лучшим в истории эмирата: объем сделок с недвижимостью достиг почти 917 млрд дирхамов (около $250 млрд). С 2021 года цены на жилье в Дубае выросли на 60-75%, что делало его одним из самых успешных рынков в постпандемийный период.

До начала военной эскалации рынок демонстрировал уверенный рост и в 2026 году. По данным портала Dubai Immo, средняя цена квадратного фута (0,09 м?) в Дубае в январе 2026 года достигла 1800 дирхамов (около $490), что ознаменовало рост на 15,6% в годовом исчислении . В пересчете на квадратные метры средняя стоимость по разным оценкам составляла около 5600 долларов . При этом рынок не был однородным: в престижных районах, таких как Даунтаун Дубай или Дубай Марина, цены на квартиры стартовали от 330 000 долларов, достигая 2 млн и выше, тогда как в более доступных локациях (JVC, Dubai South) можно было найти варианты от 135 000 до 490 000 долларов.

Арендный рынок также показывал положительную динамику. По данным Engel & Volkers, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляла около 5345 дирхамов в месяц (примерно $1455), а двухкомнатной — 7354 дирхама в месяц (около $2000) . Другие источники приводили схожие цифры: студии сдавались в среднем за 2600–3500 дирхамов, а квартиры с одной спальней — от 4200 дирхамов в месяц . Квартиры с двумя-тремя спальнями можно было арендовать в среднем за 5000 дирхамов и выше.

Несмотря на текущую волатильность, рынок сохраняет фундаментальную привлекательность для иностранцев, особенно для граждан Индии, на долю которых приходится 20-22% всех покупок. Высокая арендная доходность (от 6% до 9% годовых в элитном сегменте) продолжает привлекать инвесторов, стремящихся к сохранению капитала.

Аналитики не исключают дальнейшего падения рынка в случае затяжного конфликта

Эксперты в сфере недвижимости предупреждают: если военные действия продлятся более месяца, рынок может ожидать вторая, более глубокая волна коррекции. По прогнозам консалтинговой компании Knight Frank, при затяжном сценарии средние цены на жилье в Дубае могут дополнительно снизиться на 15–25% от текущих уровней. В первую очередь под удар попадут сегменты премиальной недвижимости и офф-план (объекты на стадии строительства), которые наиболее чувствительны к настроениям спекулятивных инвесторов. Уже сейчас ряд застройщиков фиксирует рост числа запросов на заморозку сделок и перенос платежей от покупателей из стран ближневосточного региона.

Фундаментальные факторы могут смягчить удар, но не предотвратить рецессию

Опрошенные Business Standard аналитики полагают, что глубину падения удастся сдержать благодаря структурным изменениям рынка последних лет. В отличие от кризиса 2008–2009 годов, сегодня в Дубае действуют более жесткие регуляторные механизмы, а доля ипотечных сделок остается относительно невысокой (около 20–25%). Это снижает риск массовых дефолтов и «токсичных» долгов. Однако затяжная война неизбежно ударит по туристическому потоку (на который приходится значительная часть краткосрочной аренды) и сократит приток новых капиталов из России, Китая и Европы. В этом случае эксперты прогнозируют стагнацию рынка до конца 2026 года с постепенным восстановлением не ранее первого квартала 2027 года.

Долгосрочные инвесторы могут увидеть в падении возможности для входа

Парадоксальным образом текущий обвал создает предпосылки для нового инвестиционного цикла. История показывает, что предыдущие кризисы в Дубае (финансовый кризис 2009 года, пандемия COVID-19) сменялись периодами активного роста, привлекая покупателей, готовых заходить на дне рынка. Если конфликт не перерастет в полномасштабную региональную войну с участием других стран Персидского залива, коррекция цен может открыть окно возможностей для крупных институциональных инвесторов и хедж-фондов. Уже сейчас некоторые семейные офисы из стран Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (ССАГПЗ) рассматривают сценарии выкупа проблемных активов и готовят «подушки ликвидности» для точечных приобретений в наиболее ликвидных локациях Дубая.