El mercado inmobiliario de Dubái se desploma en medio de la escalada del conflicto con Irán, anulando el crecimiento de 2026

Según informa Business Standard, el índice inmobiliario de Dubái (DFM Real Estate Index) ha mostrado una fuerte caída del 20% en sólo cinco sesiones de negociación. El desplome ha borrado por completo el crecimiento del indicador registrado en 2026, que hasta entonces era del 15%.

Los analistas atribuyen una caída tan rápida a la escalada de la situación geopolítica en la región. El descenso del índice se produjo tras los ataques con misiles de EE.UU. e Israel contra Irán y el posterior asesinato del líder supremo, el ayatolá Alí Jamenei, lo que desencadenó una huida de inversores del mercado.

El colapso del índice es especialmente contrastado con los recientes récords. Según datos analizados por Anarock (a los que hace referencia Business Standard), 2025 fue el mejor año en la historia del emirato: el volumen de transacciones inmobiliarias alcanzó casi los 917 mil millones de dírhams (unos 250 mil millones de dólares). Desde 2021, los precios de la vivienda en Dubái han aumentado entre un 60% y un 75%, lo que lo convirtió en uno de los mercados más exitosos del periodo pospandémico.

Antes de la escalada bélica, el mercado también mostraba un crecimiento sólido en 2026. Según el portal Dubai Immo, el precio medio por pie cuadrado (0,09 m²) en Dubái alcanzó los 1.800 dírhams (unos 490 dólares) en enero de 2026, lo que supuso un aumento interanual del 15,6%. Convertido a metros cuadrados, el coste medio, según varias estimaciones, rondaba los 5.600 dólares. Sin embargo, el mercado no era homogéneo: en zonas prestigiosas como el Downtown Dubái o la Dubái Marina, los precios de los apartamentos partían desde los 330.000 dólares, alcanzando los 2 millones y más, mientras que en ubicaciones más asequibles (JVC, Dubai South) se podían encontrar opciones desde 135.000 hasta 490.000 dólares.

El mercado de alquiler también mostraba una dinámica positiva. Según Engel & Völkers, el coste medio de alquiler de un apartamento de una habitación era de unos 5.345 dírhams al mes (aproximadamente 1.455 dólares), y el de dos habitaciones, de 7.354 dírhams al mes (unos 2.000 dólares). Otras fuentes citaban cifras similares: los estudios se alquilaban por una media de 2.600 a 3.500 dírhams, y los apartamentos de un dormitorio, a partir de 4.200 dírhams al mes. Los apartamentos de dos o tres dormitorios podían alquilarse por una media de 5.000 dírhams o más.

A pesar de la volatilidad actual, el mercado conserva su atractivo fundamental para los extranjeros, especialmente para los ciudadanos indios, que representan entre el 20% y el 22% de todas las compras. Los altos rendimientos de los alquileres (del 6% al 9% anual en el segmento premium) siguen atrayendo a inversores que buscan preservar su capital.

Los analistas no descartan nuevas caídas del mercado en caso de un conflicto prolongado

Los expertos inmobiliarios advierten: si las hostilidades duran más de un mes, el mercado podría enfrentarse a una segunda ola de corrección más profunda. Según las previsiones de la consultora Knight Frank, en un escenario prolongado, los precios medios de la vivienda en Dubái podrían caer adicionalmente entre un 15% y un 25% desde los niveles actuales. Los segmentos de inmuebles de lujo y sobre plano (propiedades en construcción), los más sensibles al sentimiento de los inversores especulativos, serán los primeros en verse afectados. Ya hay varios promotores que registran un aumento de las solicitudes de compradores de la región de Oriente Próximo para congelar operaciones y aplazar pagos.

Los factores fundamentales pueden mitigar el golpe, pero no evitar una recesión

Los analistas consultados por Business Standard creen que la profundidad de la caída puede contenerse gracias a los cambios estructurales del mercado en los últimos años. A diferencia de la crisis de 2008-2009, hoy Dubái cuenta con mecanismos reguladores más estrictos y la proporción de transacciones hipotecarias sigue siendo relativamente baja (alrededor del 20-25%). Esto reduce el riesgo de impagos masivos y de deuda "tóxica". Sin embargo, una guerra prolongada afectará inevitablemente a los flujos turísticos (que representan una parte significativa de los alquileres a corto plazo) y reducirá la entrada de nuevos capitales de Rusia, China y Europa. En este caso, los expertos predicen un estancamiento del mercado hasta finales de 2026, con una recuperación gradual no antes del primer trimestre de 2027.

Los inversores a largo plazo pueden ver la caída como una oportunidad de entrada

Paradójicamente, el desplome actual crea las condiciones previas para un nuevo ciclo inversor. La historia demuestra que las crisis anteriores en Dubái (la crisis financiera de 2009, la pandemia de COVID-19) fueron seguidas de periodos de crecimiento activo, atrayendo a compradores dispuestos a entrar en el mínimo del mercado. Si el conflicto no se convierte en una guerra regional a gran escala con la participación de otros países del Golfo, la corrección de precios podría abrir una ventana de oportunidad para los grandes inversores institucionales y los fondos de cobertura. Ya hay algunas oficinas familiares de los países del Consejo de Cooperación del Golfo (CCG) que están considerando escenarios de compra de activos problemáticos y preparando "colchones de liquidez" para adquisiciones selectivas en las ubicaciones más líquidas de Dubái.