Ринок житлової нерухомості Туреччини в 2026 році: відкладений попит, високі орендні ставки та реальне зниження цін

Турецький ринок житла на початку 2026 року залишався ареною суперечливих тенденцій. З одного боку, відкладений попит, високі орендні ставки та деяке пом'якшення умов кредитування підтримували активність місцевих покупців. З іншого — бурхливе номінальне зростання цін повністю знецінювалося інфляцією, так що в реальному вираженні житло в країні продовжувало дешевшати.

За даними Центрального банку Туреччини, у лютому 2026 року індекс цін на житлову нерухомість виріс на 26,36% порівняно з минулим роком. Однак після поправки на інфляцію це обернулося зниженням на 3,93%. Та сама картина спостерігалася і в трьох найбільших містах. В Анкарі номінальне зростання становило 29,69%, а реальне падіння — 1,40%. У Стамбулі індекс піднявся на 27,99%, але з урахуванням інфляції ціни впали на 2,69%. В Ізмірі номінальне зростання в 25,82% обернулося реальним спадом на 4,34%.

У четвертому кварталі 2025 року середня ціна квадратного метра житла по країні досягла 45 447 турецьких лір, що приблизно відповідає 1076 доларам США. Це на 26,03% більше, ніж роком раніше. Найдорожчим великим ринком, як і раніше, залишався Стамбул — 74 101 ліра (1755 доларів) за квадратний метр. Анкара показала найшвидше річне зростання серед великих міст — плюс 38,69%. Виділялася й Мугла, де середня ціна становила 76 619 лір (1815 доларів) за «квадрат», що значно вище за загальнонаціональний рівень і підкреслює стійку премію за висококласні прибережні локації.

Якщо говорити про прогнози, то професійні учасники ринку та домогосподарства, як і раніше, очікують подальшого номінального зростання цін, хоча й більш помірного. У другому півріччі 2025 року 72% забудовників та інвесторів прогнозували підвищення цін у найближчі півроку, а решта 28% очікували їхньої стабілізації. Ніхто не передбачав падіння. Опитування домогосподарств показують, що люди в лютому 2026 року очікували зростання цін на житло на 35,4% у наступні 12 місяців — трохи менше, ніж у січні (39,2%). Експерти, зокрема професор Алі Хепшен, вважають, що поступове пом'якшення процентних ставок не викличе різкого цінового стрибка, але може зупинити реальне падіння і дати початок відновленню в окремих сегментах.

Історичний контекст: від буму до волатильності

Із середини 2000-х і до 2017 року турецький ринок житла переживав тривале піднесення завдяки швидкій урбанізації, масштабному будівництву та сильному внутрішньому попиту. Потім, починаючи з 2018 року, ринок опинився у владі макроекономічної турбулентності: різке знецінення ліри, уповільнення економіки, а потім дуже висока споживча інфляція призвели до сильних номінальних коливань цін, тоді як реальне зростання часто виявлялося від'ємним. У 2020–2022 роках нерухомість дедалі частіше слугувала захистом від інфляції, що підтримувало попит, хоча регіональна картина була нерівномірною.

Лютневі землетруси 2023 року стали серйозним шоком. Програми екстреного відновлення та масштабні проекти соціального житла прискорили будівництво в постраждалих провінціях і посилили регіональну диференціацію. Обсяги угод у 2023–2024 роках були волатильними: загальні продажі впали, іпотечні угоди стискалися в періоди жорсткої кредитної політики, а іноземний попит, важливий для прибережних і великих міст, досяг піку в 2022 році, а потім різко пішов на спад через посилення умов отримання виду на проживання та громадянства через інвестиції.

До 2025 року на ринку позначилося чіткіше відновлення активності, хоча реальні ціни все ще трохи знижувалися. Попит зміцнився, але повсюдного реального зростання вартості житла не відбулося.

Попит: внутрішній драйвер на тлі спаду іноземних покупок

У 2025 році продажі житла в Туреччині залишалися стійкими, причому двигуном відновлення слугував внутрішній, а не іноземний попит. Усього по країні продали 1 760 292 будинки — на 13,58% більше, ніж роком раніше. При цьому 68% угод припало на вторинний ринок, який виріс на 15,24%, тоді як первинні продажі збільшилися більш скромно — на 10,28%. Зростання було широким, але з перекосом на користь готового житла, яке доступне одразу і дає більше можливостей для торгу.

Асоціація інвесторів у нерухомість пов'язує пожвавлення з очікуваннями зниження ставок, роллю житла як засобу заощадження, деяким покращенням доступу до фінансів та внутрішньою міграцією після землетрусів. Однак підкреслюється, що купівля житла, як і раніше, є складною для сімей із середнім доходом, тому зростання кількості угод не означає відновлення доступності.

Учасники ринку називають комплекс причин: відкладений попит, мобільність після землетрусів і дуже високі орендні ставки, які підштовхують орендарів до купівлі. На початку 2026 року попит перейшов у більш стабільну фазу. У січні–лютому продали 236 029 одиниць — лише на 0,60% більше, ніж роком раніше. Це не погіршення, а нормалізація після дуже сильного 2025 року. Лютневі продажі зросли на 5,9% (до 124 549 одиниць), тож інтерес покупців зберігається, просто ринок більше не розганяється.

При цьому іноземні покупки продовжили скорочуватися: у 2025 році їх було 22 980 — мінус 10,50% до минулого року, а частка в загальному обсязі угод впала до 1,3% (для порівняння: у 2024 році було 1,7%, а в піковому 2022-му — 4,4%). Найбільшу групу іноземних покупців, як і раніше, становили росіяни, потім іранці, українці, німці та іракці. Експерти пояснюють спад швидким зростанням цін на нерухомість і уповільненням процедур видачі видів на проживання. Іноземний попит став вужчим, розбірливішим і набагато менш значущим для загальнонаціональної динаміки, ніж на піку.

Регіонально Стамбул лідирує з часткою 18% від усіх продажів і зростанням 16,51%. Чотири головних ринки — Стамбул, Анкара, Ізмір і Анталья — разом дали 37% угод із зростанням 15,47%. Для іноземців найбільш привабливими є, як і раніше, Стамбул, Анталья та Мерсін.

У майбутньому попит, як очікується, залишиться стійким, але більш спокійним і вибірковим. Експерти називають 2025 рік не кінцевою точкою, а перехідним етапом. Висока оренда, відкладений попит, потреба в заміні житла та звичка турків розглядати нерухомість як засіб збереження вартості підтримуватимуть активність, хоча проблеми з доступністю неминуче зроблять відновлення нерівномірним.

Пропозиція: дозволи злетіли, але готове житло прибуває поступово

Будівництво житла в Туреччині помітно посилилося в 2025 році. Було видано дозволів на 1 109 424 одиниці — на 30,25% більше, ніж у 2024 році, і це максимум з 2017 року. Переважна більшість (95%) припала на багатоквартирні будинки, а на індивідуальне житло — лише 5%. Асоціація інвесторів пов'язує сплеск дозволів з очікуванням сильнішого попиту після кількох слабких років, прискореним будівництвом житла для постраждалих від землетрусів і триваючою міською трансформацією. У 11 провінціях, постраждалих від землетрусів, дозволи отримали 308 628 одиниць — майже 28% від загальнонаціонального обсягу.

Однак дозволи — це ще не готове житло. У 2025 році дозволи на введення в експлуатацію отримали 671 553 квартири — зростання всього на 5,89% до минулого року. Тобто pipeline поповнюється, але до завершених об'єктів доходить поступово. При цьому будівельні витрати залишаються високими: індекс вартості будівництва в грудні 2025 року виріс на 24,5% за рік, що тисне на економіку проектів.

На цьому тлі все більше уваги приділяється доступності житла. Галузеві асоціації визнають, що одного зростання пропозиції недостатньо — потрібні заходи з поліпшення доступності, розширення доступу до фінансування та зниження вартості землі. У відповідь уряд готує безпрецедентну за масштабом програму соціального житла на 500 тисяч одиниць у всіх 81 провінції. Крім того, вперше буде запущено програму орендного соціального житла, щоб стримати зліт орендних ставок у Стамбулі. Перші об'єкти планується здати лише з березня 2027 року, так що негайного полегшення ринок не відчує, але довгостроково ці ініціативи повинні розширити доступ і пом'якшити ціновий тиск.

Оренда: інфляція сповільнюється, але залишається високою

Орендна інфляція, яка досягла рекордних рівнів через макроекономічні дисбаланси, зростання іноземного попиту та наслідки землетрусу, поступово сповільнюється, але все ще випереджає і загальну інфляцію, і зростання цін продажу житла. У лютому 2026 року, за даними статистичного інституту, фактична орендна плата зросла на 53,9% за рік. Це помітне зниження порівняно з 78,9% у липні 2025-го та 97,2% у лютому 2025 року. Загальна інфляція в тому самому лютому становила 31,5%.

Центральний банк розробив спеціальний індекс оренди для нових орендарів. За дванадцять місяців до лютого 2026 року він виріс по країні на 34,2% — проти 49,1% у липні 2025-го та 53,9% роком раніше. Найсильніше річне зростання нових орендних ставок відзначено в Стамбулі (41,0%), найслабше — в провінціях Хатай, Кахраманмараш і Османіє (20,0%). Центробанк зазначає, що з посиленням грошово-кредитної політики річні темпи зростання індексу знижуються з четвертого кварталу 2023 року, а з січня 2026 року вони опустилися нижче 40% як в цілому по країні, так і по трьох найбільших провінціях.

Деякі аналітики вже говорять про охолодження ринку оренди. Орендодавці, побоюючись втратити надійних мешканців або зіткнутися з довгими простоями, віддають перевагу мінімальним підвищенням або заморожуванню ставок. У четвертому кварталі 2025 року середня орендна ставка по країні становила 224,8 ліри (5,3 долара) за квадратний метр. Найдорожчий ринок оренди — Стамбул, за ним слідують Мугла, Ізмір, Чанаккале та Анталья.

Дохідність від оренди (gross rental yield), за даними Global Property Guide, у лютому 2026 року становила в середньому 7,32% (проти 7,76% у серпні 2025-го). Найвищу потенційну дохідність показали Стамбул (8,17%) та Анкара (8,10%), найнижчу — Анталья (6,14%).

Іпотека: ставки трохи знизилися, кредитування оживає

Після тимчасового посилення в другому кварталі 2025 року Центробанк Туреччини в другому півріччі продовжив обережно пом'якшувати політику, довівши одноденну ставку до 37%. На засіданні в березні 2026 року регулятор узяв паузу через зрослу невизначеність навколо геополітики та цін на енергію. Експерти очікують подальшого зниження ставок цього року, але темпи, швидше за все, будуть повільнішими.

Середня ставка за новими іпотечними кредитами знизилася з 42,6% у липні 2025 року до 36,2% у січні 2026 року. Тим не менш, вона залишається надзвичайно високою порівняно з докризовим рівнем. Середня ставка за діючим портфелем іпотеки, навпаки, зросла до 31,0%.

На цьому тлі обсяг іпотечних продажів повернувся до зростання після кількох років падіння. У 2025 році було зареєстровано трохи більше 248 тисяч іпотечних угод — на 48,8% більше, ніж у 2024 році. Тенденція продовжилася на початку 2026 року: за січень–лютий пройшло 45,3 тисячі таких угод, на 29% більше, ніж роком раніше. Тим не менш, загальний рівень кредитної активності залишається пригніченим. Частка іпотечних продажів у загальному обсязі угод у 2025 році досягла лише 14,1% — вище, ніж 10,8% у 2024-му, але набагато нижче середньорічних 30,5% у 2015–2020 роках.

Номінальний обсяг ринку житлового кредитування продовжує швидко зростати: за останні п'ять років середньорічне зростання становило 19,8%. На кінець 2025 року загальний портфель банківського сектора досяг 678,3 мільярда лір (17,2 мільярда доларів). Однак у відносному вираженні ринок залишається невеликим, особливо порівняно з країнами з розвиненими іпотечними системами. Відношення іпотечного портфеля до ВВП знизилося з 6,2% у 2016 році до 1,1% у 2025 році.

Економіка та соціальні фактори: геополітичний шок і крихка стабілізація

Туреччина перебуває в процесі макроекономічної стабілізації після періоду експансіоністської політики, яка стимулювала попит, але породила дисбаланси — стрибок інфляції, дефіцит поточного рахунку та ослаблення ліри. Реальне зростання ВВП прискорилося з 3,3% у 2024 році до 3,6% у 2025-му, і МВФ прогнозує 4,2% у 2026 році та 4,1% у 2027-му.

Інфляція поступово знижується з пікових 72,3% у 2022 році до 34,9% у 2025-му та 31,5% у лютому 2026 року. Очікується, що середньорічна інфляція становитиме 24,7% у 2026 році та 19,5% у 2027-му. Однак ці прогнози не враховують найновіший шок від конфлікту на Близькому Сході, який, на думку експертів, збільшує короткострокові ризики. Затяжний конфлікт загрожує новою хвилею інфляції, зростанням дефіциту поточного рахунку та уповільненням зростання через дорогу енергію та регіональну нестабільність.

Ринок праці виявляє дивовижну стійкість: зайнятість у формальному секторі на історичних максимумах, а безробіття відносно низьке — у січні 2026 року воно становило 8,1% з урахуванням сезонності. Однак більш широкий показник недовикористання робочої сили (включаючи неповну зайнятість, потенційну робочу силу та безробіття) залишався високим — 29,9%. ОЕСР зазначає, що для майбутнього розвитку Туреччини критично важливо підвищувати участь у робочій силі, оскільки «демографічний дивіденд» поступово вичерпується.

Загалом висока інфляція робить економіку дуже вразливою. МВФ попереджає, що «м'яка посадка може виявитися важкодосяжною». Світовий банк вбачає ризики для прогнозу зміщеними в бік погіршення: передчасне пом'якшення політики може спровокувати втечу в іноземну валюту, а затримки з бюджетною консолідацією та повільний прогрес у реформах — завадити зниженню інфляції.

У січні 2026 року Fitch Ratings підтвердило рейтинг Туреччини на рівні «BB-», змінивши прогноз зі стабільного на позитивний завдяки швидшому, ніж очікувалося, зростанню валютних резервів.