Piața imobiliară rezidențială a Turciei în 2026: cerere amânată, chirii ridicate și scădere reală a prețurilor

La începutul anului 2026, piața imobiliară rezidențială a Turciei a rămas o arenă a tendințelor contradictorii. Pe de o parte, cererea amânată, ratele ridicate ale chiriilor și o oarecare relaxare a condițiilor de creditare au susținut activitatea cumpărătorilor locali. Pe de altă parte, creșterea nominală rapidă a prețurilor a fost complet compensată de inflație, ceea ce înseamnă că, în termeni reali, locuințele din țară au continuat să se ieftinească.

Potrivit Băncii Centrale a Republicii Turcia, Indicele Prețurilor Locuințelor a crescut cu 26,36% de la an la an în februarie 2026. Cu toate acestea, după ajustarea pentru inflație, aceasta s-a tradus într-un declin de 3,93%. Aceeași imagine a fost observată în cele trei orașe mari. În Ankara, creșterea nominală a fost de 29,69%, cu o scădere reală de 1,40%. În Istanbul, indicele a crescut cu 27,99%, dar după ajustarea pentru inflație, prețurile au scăzut cu 2,69%. În Izmir, creșterea nominală de 25,82% a dus la o scădere reală de 4,34%.

În trimestrul al patrulea al anului 2025, prețul mediu național al locuințelor pe metru pătrat a ajuns la 45.447 de lire turcești, ceea ce corespunde aproximativ la 1.076 de dolari SUA. Aceasta este cu 26,03% mai mult decât în urmă cu un an. Istanbul a rămas cea mai scumpă piață mare, cu 74.101 lire (1.755 dolari) pe metru pătrat. Ankara a înregistrat cea mai rapidă creștere anuală dintre orașele mari, de plus 38,69%. Muğla s-a remarcat, de asemenea, cu un preț mediu de 76.619 lire (1.815 dolari) pe metru pătrat, semnificativ peste media națională, subliniind prima persistentă pentru locațiile de coastă de mare valoare.

În ceea ce privește prognozele, participanții profesioniști la piață și gospodării se așteaptă în continuare la o creștere nominală suplimentară a prețurilor, deși mai moderată. În a doua jumătate a anului 2025, 72% dintre dezvoltatori și investitori au prognozat creșteri de prețuri în următoarele șase luni, în timp ce restul de 28% se așteptau la stabilizare. Nimeni nu a anticipat un declin. Sondajele în rândul gospodăriilor arată că, în februarie 2026, oamenii se așteptau ca prețurile locuințelor să crească cu 35,4% în următoarele 12 luni – puțin mai puțin decât în ianuarie (39,2%). Experții, în special profesorul Ali Hepșen, consideră că o relaxare treptată a ratelor dobânzilor nu va provoca un salt brusc al prețurilor, dar ar putea opri declinul real și ar putea iniția o redresare în anumite segmente.

Context istoric: de la boom la volatilitate

De la mijlocul anilor 2000 până în 2017, piața imobiliară turcă a cunoscut o creștere prelungită determinată de urbanizarea rapidă, construcțiile la scară largă și cererea internă puternică. Apoi, începând cu 2018, piața a căzut sub influența turbulențelor macroeconomice: o depreciere bruscă a lirei, o încetinire economică și, ulterior, o inflație a consumatorilor foarte ridicată au dus la fluctuații nominale puternice ale prețurilor, în timp ce creșterea reală a fost adesea negativă. În perioada 2020–2022, proprietatea imobiliară a servit din ce în ce mai mult ca acoperire împotriva inflației, susținând cererea, deși imaginea regională a fost neuniformă.

Cutremurele din februarie 2023 au fost un șoc major. Programele de redresare de urgență și proiectele de locuințe sociale la scară largă au accelerat construcțiile în provinciile afectate și au intensificat diferențierea regională. Volumele tranzacțiilor în 2023–2024 au fost volatile: vânzările totale au scăzut, tranzacțiile ipotecare s-au contractat în perioadele de politică de creditare restrictivă, iar cererea străină, importantă pentru orașele de coastă și cele mari, a atins vârful în 2022, după care a scăzut brusc din cauza condițiilor mai stricte pentru obținerea rezidenței și a cetățeniei prin investiții.

Până în 2025, piața a arătat o redresare mai clară a activității, deși prețurile reale încă scădeau ușor. Cererea s-a consolidat, dar nu a avut loc o creștere reală larg răspândită a valorii locuințelor.

Cererea: motor intern pe fondul declinului achizițiilor străine

În 2025, vânzările de locuințe în Turcia au rămas rezistente, redresarea fiind determinată de cererea internă, nu de cea străină. Un total de 1.760.292 de locuințe au fost vândute la nivel național, cu 13,58% mai mult decât în anul precedent. Vânzările pe piața secundară au reprezentat 68% din toate tranzacțiile și au crescut cu 15,24%, în timp ce vânzările primare au crescut mai moderat, cu 10,28%. Creșterea a fost largă, dar s-a îndreptat spre stocul existent, care este disponibil imediat și oferă mai mult spațiu de negociere.

Asociația Investitorilor Imobiliari leagă redresarea de așteptările privind ratele mai scăzute ale dobânzilor, rolul locuinței ca depozit de valoare, o oarecare îmbunătățire a accesului la finanțare și migrația internă după cutremure. Cu toate acestea, se subliniază că achiziționarea unei locuințe rămâne dificilă pentru familiile cu venituri medii, astfel încât creșterea numărului de tranzacții nu înseamnă o restabilire a accesibilității.

Participanții la piață citează un complex de motive: cererea amânată, mobilitatea post-cutremur și ratele foarte ridicate ale chiriilor care îi împing pe chiriași să cumpere. La începutul anului 2026, cererea a trecut într-o fază mai stabilă. În ianuarie–februarie, s-au vândut 236.029 de unități – cu doar 0,60% mai mult decât în urmă cu un an. Aceasta nu este o deteriorare, ci o normalizare după un 2025 foarte puternic. Vânzările din februarie au crescut totuși cu 5,9% (până la 124.549 de unități), astfel că interesul cumpărătorilor rămâne, dar piața nu mai accelerează.

În același timp, achizițiile străine au continuat să scadă: în 2025 au fost 22.980 – minus 10,50% față de anul precedent – iar ponderea lor în totalul tranzacțiilor a scăzut la 1,3% (comparativ cu 1,7% în 2024 și 4,4% la vârful din 2022). Cel mai mare grup de cumpărători străini au rămas rușii, urmați de iranieni, ucraineni, germani și irakieni. Experții explică declinul prin creșterea rapidă a prețurilor imobiliare și încetinirea procedurilor de acordare a permiselor de ședere. Cererea străină a devenit mai restrânsă, mai selectivă și mult mai puțin semnificativă pentru dinamica pieței naționale decât a fost la vârf.

Regional, Istanbul conduce cu o pondere de 18% din toate vânzările și o creștere de 16,51%. Cele patru piețe principale – Istanbul, Ankara, Izmir și Antalya – au reprezentat împreună 37% din tranzacții, cu o creștere de 15,47%. Pentru străini, Istanbul, Antalya și Mersin rămân destinațiile cele mai atractive.

Pentru viitor, se așteaptă ca cererea să rămână rezilientă, dar mai calmă și mai selectivă. Experții numesc 2025 nu un punct final, ci o etapă de tranziție. Chiria mare, cererea amânată, necesitatea înlocuirii locuințelor și obiceiul turcilor de a considera imobiliarele ca un depozit de valoare vor susține activitatea, deși problemele de accesibilitate vor face inevitabil redresarea neuniformă.

Oferta: permisele cresc vertiginos, dar locuințele finite sosesc treptat

Construcțiile de locuințe în Turcia s-au întărit considerabil în 2025. Au fost emise permise pentru 1.109.424 de unități – cu 30,25% mai mult decât în 2024, cel mai ridicat nivel din 2017. Marea majoritate (95%) au fost pentru clădiri de locuit colective, iar doar 5% pentru case unifamiliale. Asociația Investitorilor leagă creșterea permiselor de așteptările unei cereri mai puternice după câțiva ani slabi, de construcția accelerată pentru victimele cutremurelor și de transformarea urbană în curs. În cele 11 provincii afectate de cutremure, 308.628 de unități au primit permise – aproape 28% din totalul național.

Cu toate acestea, permisele nu înseamnă încă locuințe finite. În 2025, permisele de ocupare au fost emise pentru 671.553 de locuințe – o creștere de doar 5,89% față de anul precedent. Rezerva de proiecte este realimentată, dar fluxul către proiectele finalizate este treptat. Costurile de construcție rămân ridicate: indicele costurilor de construcție a crescut cu 24,5% de la an la an în decembrie 2025, punând presiune asupra economiei proiectelor.

Pe acest fundal, accesibilitatea locuințelor primește o atenție din ce în ce mai mare. Asociațiile din industrie recunosc că numai creșterea ofertei nu este suficientă – sunt necesare măsuri pentru a îmbunătăți accesibilitatea, a extinde accesul la finanțare și a reduce costurile terenurilor. Ca răspuns, guvernul pregătește un program de locuințe sociale fără precedent, de 500.000 de unități în toate cele 81 de provincii. În plus, va fi lansat pentru prima dată un program de locuințe sociale de închiriat pentru a reduce creșterea vertiginoasă a chiriilor din Istanbul. Primele unități sunt planificate să fie livrate abia din martie 2027, astfel că piața nu va simți o ușurare imediată, dar pe termen lung aceste inițiative ar trebui să extindă accesul și să reducă presiunea asupra prețurilor.

Chirii: inflația încetinește, dar rămâne ridicată

Inflația chiriilor, care a atins niveluri record din cauza dezechilibrelor macroeconomice, a cererii străine crescute și a consecințelor cutremurului, încetinește treptat, dar încă depășește atât inflația generală, cât și creșterea prețurilor de vânzare ale locuințelor. În februarie 2026, potrivit institutului de statistică, chiria efectivă a crescut cu 53,9% de la an la an. Aceasta reprezintă o scădere notabilă față de 78,9% în iulie 2025 și 97,2% în februarie 2025. Inflația generală în aceeași lună februarie a fost de 31,5%.

Banca Centrală a dezvoltat un indice special al chiriei pentru noii chiriași. În cele douăsprezece luni până în februarie 2026, acesta a crescut la nivel național cu 34,2% – comparativ cu 49,1% în iulie 2025 și 53,9% cu un an în urmă. Cea mai puternică creștere anuală a noilor rate ale chiriei a fost înregistrată în Istanbul (41,0%), iar cea mai slabă în provinciile Hatay, Kahramanmaraș și Osmaniye (20,0%). Banca Centrală notează că, odată cu înăsprirea politicii monetare, ratele anuale de creștere a indicelui sunt în scădere din trimestrul al patrulea al anului 2023, iar din ianuarie 2026 au scăzut sub 40% atât la nivel național, cât și în cele trei provincii mari.

Unii analiști vorbesc deja despre o răcire a pieței de închirieri. Proprietarii, temându-se că vor pierde chiriași de încredere sau se vor confrunta cu perioade lungi de golire a proprietății, preferă creșteri minime sau înghețarea ratelor. În trimestrul al patrulea al anului 2025, rata medie a chiriei la nivel național a fost de 224,8 lire (5,3 dolari) pe metru pătrat. Cea mai scumpă piață de închirieri este Istanbul, urmată de Muğla, Izmir, Çanakkale și Antalya.

Rentabilitatea brută din închiriere (gross rental yield), potrivit Global Property Guide, a fost în medie de 7,32% în februarie 2026 (față de 7,76% în august 2025). Cea mai mare rentabilitate potențială a fost arătată de Istanbul (8,17%) și Ankara (8,10%), iar cea mai scăzută de Antalya (6,14%).

Creditul ipotecar: ratele au scăzut ușor, creditarea revine

După o înăsprire temporară în trimestrul al doilea al anului 2025, Banca Centrală a Turciei a continuat să relaxeze cu precauție politica în a doua jumătate a anului, reducând rata de politică la 37%. La reuniunea din martie 2026, regulatorul a făcut o pauză din cauza incertitudinii sporite legate de geopolitică și prețurile energiei. Experții se așteaptă la noi reduceri de rate în acest an, dar ritmul va fi probabil mai lent.

Rata medie a dobânzii pentru noile credite ipotecare a scăzut de la 42,6% în iulie 2025 la 36,2% în ianuarie 2026. Cu toate acestea, aceasta rămâne extrem de ridicată în comparație cu nivelul anterior crizei. Rata medie pentru portofoliul existent de credite ipotecare, dimpotrivă, a crescut la 31,0%.

Pe acest fundal, volumul vânzărilor ipotecare a revenit la creștere după câțiva ani de declin. În 2025, au fost înregistrate puțin peste 248.000 de tranzacții ipotecare – cu 48,8% mai mult decât în 2024. Tendința a continuat la începutul anului 2026: în ianuarie–februarie au avut loc 45.300 de astfel de tranzacții, cu 29% mai mult decât în urmă cu un an. Cu toate acestea, nivelul general al activității de creditare rămâne scăzut. Ponderea vânzărilor ipotecare în totalul tranzacțiilor a atins doar 14,1% în 2025 – mai mare decât 10,8% în 2024, dar mult sub media anuală de 30,5% din perioada 2015–2020.

Mărimea nominală a pieței de creditare imobiliară continuă să crească rapid: în ultimii cinci ani, rata medie anuală de creștere a fost de 19,8%. La sfârșitul anului 2025, portofoliul total al sectorului bancar a ajuns la 678,3 miliarde de lire (17,2 miliarde de dolari). Cu toate acestea, în termeni relativi, piața rămâne mică, mai ales în comparație cu țările cu sisteme ipotecare dezvoltate. Raportul dintre creditele ipotecare și PIB a scăzut de la 6,2% în 2016 la 1,1% în 2025.

Factorii economici și sociali: șoc geopolitic și stabilizare fragilă

Turcia se află în proces de stabilizare macroeconomică după o perioadă de politici expansioniste care au stimulat cererea, dar au creat dezechilibre – o creștere a inflației, un deficit de cont curent în creștere și o depreciere a lirei. Creșterea reală a PIB-ului a accelerat de la 3,3% în 2024 la 3,6% în 2025, iar FMI prognozează 4,2% în 2026 și 4,1% în 2027.

Inflația scade treptat de la un vârf de 72,3% în 2022 la 34,9% în 2025 și 31,5% în februarie 2026. Se așteaptă ca inflația medie anuală să fie de 24,7% în 2026 și 19,5% în 2027. Cu toate acestea, aceste prognoze nu iau în calcul ultimul șoc cauzat de conflictul din Orientul Mijlociu, care, potrivit experților, crește riscurile pe termen scurt. Un conflict prelungit amenință cu un nou val de inflație, o creștere a deficitului de cont curent și o încetinire a creșterii din cauza energiei scumpe și a instabilității regionale.

Piața muncii arată o rezistență surprinzătoare: ocuparea forței de muncă în sectorul formal se află la maxime istorice, iar șomajul este relativ scăzut – 8,1% (date ajustate sezonier) în ianuarie 2026. Cu toate acestea, măsura mai largă a subutilizării forței de muncă (care include subocuparea legată de timp, forța de muncă potențială și șomajul) a rămas ridicată – 29,9%. OCDE observă că creșterea participării forței de muncă este esențială pentru dezvoltarea viitoare a Turciei, deoarece „dividendul demografic” se epuizează treptat.

În general, inflația ridicată face economia foarte vulnerabilă. FMI avertizează că „o aterizare ușoară ar putea fi dificil de realizat”. Banca Mondială consideră că riscurile pentru prognoză sunt orientate spre o înrăutățire: o relaxare prematură a politicii ar putea declanșa o fugă spre valută străină, în timp ce întârzierile în consolidarea fiscală și progresul lent al reformelor ar putea împiedica dezinfrația.

În ianuarie 2026, Fitch Ratings a confirmat ratingul Turciei la „BB-”, revizuind perspectiva de la stabilă la pozitivă datorită creșterii mai rapide decât cea așteptată a rezervelor de valută.