Rynek mieszkaniowy Turcji w 2026 roku: odroczony popyt, wysokie stawki najmu i realny spadek cen

Na początku 2026 roku turecki rynek mieszkaniowy pozostawał areną sprzecznych tendencji. Z jednej strony odroczony popyt, wysokie stawki najmu i pewne złagodzenie warunków kredytowania wspierały aktywność lokalnych nabywców. Z drugiej strony gwałtowny nominalny wzrost cen został całkowicie zniwelowany przez inflację, co oznacza, że w ujęciu realnym mieszkania w kraju nadal taniały.

Według Centralnego Banku Turcji, wskaźnik cen nieruchomości mieszkalnych wzrósł w lutym 2026 r. o 26,36% rok do roku. Po skorygowaniu o inflację przełożyło się to jednak na spadek o 3,93%. Ten sam obraz zaobserwowano w trzech największych miastach. W Ankarze nominalny wzrost wyniósł 29,69%, a realny spadek 1,40%. W Stambule indeks wzrósł o 27,99%, ale po uwzględnieniu inflacji ceny spadły o 2,69%. W Izmirze nominalny wzrost o 25,82% przełożył się na realny spadek o 4,34%.

W czwartym kwartale 2025 roku średnia krajowa cena mieszkania za metr kwadratowy osiągnęła 45 447 lir tureckich, co odpowiada około 1076 dolarom amerykańskim. Jest to o 26,03% więcej niż rok wcześniej. Stambuł pozostał najdroższym dużym rynkiem – 74 101 lir (1755 dolarów) za metr kwadratowy. Ankara odnotowała najszybszy roczny wzrost wśród dużych miast – plus 38,69%. Wyróżniała się także Muğla, ze średnią ceną 76 619 lir (1815 dolarów) za metr kwadratowy, co jest znacząco powyżej średniej krajowej i podkreśla utrzymującą się premię za wysokiej klasy lokalizacje przybrzeżne.

Jeśli chodzi o prognozy, profesjonalni uczestnicy rynku i gospodarstwa domowe wciąż spodziewają się dalszego nominalnego wzrostu cen, choć bardziej umiarkowanego. W drugiej połowie 2025 roku 72% deweloperów i inwestorów przewidywało wzrost cen w ciągu najbliższych sześciu miesięcy, a pozostałe 28% oczekiwało stabilizacji. Nikt nie spodziewał się spadku. Badania gospodarstw domowych pokazują, że w lutym 2026 roku ludzie spodziewali się wzrostu cen mieszkań o 35,4% w ciągu najbliższych 12 miesięcy – nieco mniej niż w styczniu (39,2%). Eksperci, w szczególności profesor Ali Hepşen, uważają, że stopniowe łagodzenie stóp procentowych nie spowoduje gwałtownego skoku cen, ale może zatrzymać realny spadek i zapoczątkować ożywienie w niektórych segmentach.

Kontekst historyczny: od boomu do zmienności

Od połowy lat 2000. do 2017 roku turecki rynek mieszkaniowy przeżywał długotrwały wzrost napędzany szybką urbanizacją, zakrojoną na szeroką skalę budową i silnym popytem krajowym. Następnie, począwszy od 2018 roku, rynek znalazł się pod wpływem turbulencji makroekonomicznych: gwałtowna deprecjacja liry, spowolnienie gospodarcze, a następnie bardzo wysoka inflacja konsumencka doprowadziły do silnych nominalnych wahań cen, podczas gdy realny wzrost często okazywał się ujemny. W latach 2020–2022 nieruchomości coraz częściej służyły jako zabezpieczenie przed inflacją, co wspierało popyt, choć obraz regionalny był nierównomierny.

Trzęsienia ziemi z lutego 2023 roku były poważnym szokiem. Programy odbudowy kryzysowej i zakrojone na szeroką skalę projekty budownictwa socjalnego przyspieszyły budowę w dotkniętych prowincjach i nasiliły zróżnicowanie regionalne. Wolumeny transakcji w latach 2023–2024 były zmienne: całkowita sprzedaż spadła, transakcje hipoteczne kurczyły się w okresach restrykcyjnej polityki kredytowej, a popyt zagraniczny, ważny dla miast przybrzeżnych i dużych, osiągnął szczyt w 2022 roku, a następnie gwałtownie spadł z powodu zaostrzenia warunków uzyskiwania pobytu stałego i obywatelstwa przez inwestycje.

Do 2025 roku na rynku zaznaczyło się wyraźniejsze ożywienie aktywności, chociaż realne ceny nadal nieznacznie spadały. Popyt wzmocnił się, ale nie nastąpił powszechny realny wzrost wartości mieszkań.

Popyt: wewnętrzny silnik na tle spadku zakupów zagranicznych

W 2025 roku sprzedaż mieszkań w Turcji pozostała odporna, przy czym ożywienie napędzał popyt krajowy, a nie zagraniczny. Sprzedano łącznie 1 760 292 domy – o 13,58% więcej niż rok wcześniej. Sprzedaż wtórna stanowiła 68% wszystkich transakcji i wzrosła o 15,24%, podczas gdy sprzedaż pierwotna wzrosła skromniej – o 10,28%. Wzrost był szeroki, ale z przewagą istniejących zasobów, które są dostępne od razu i dają większe możliwości negocjacji.

Stowarzyszenie Inwestorów w Nieruchomości wiąże ożywienie z oczekiwaniami na niższe stopy procentowe, rolą mieszkań jako środka przechowywania wartości, pewną poprawą dostępu do finansowania i migracją wewnętrzną po trzęsieniach ziemi. Podkreśla się jednak, że zakup mieszkania pozostaje trudny dla rodzin o średnich dochodach, więc wzrost liczby transakcji nie oznacza przywrócenia dostępności.

Uczestnicy rynku wymieniają zespół przyczyn: odroczony popyt, mobilność po trzęsieniach ziemi i bardzo wysokie stawki najmu, które popychają najemców do zakupu. Na początku 2026 roku popyt przeszedł w bardziej stabilną fazę. W styczniu–lutym sprzedano 236 029 jednostek – zaledwie o 0,60% więcej niż rok wcześniej. To nie pogorszenie, ale normalizacja po bardzo silnym 2025 roku. Sprzedaż w lutym nadal wzrosła o 5,9% (do 124 549 jednostek), więc zainteresowanie kupujących utrzymuje się, ale rynek już nie przyspiesza.

Jednocześnie zakupy zagraniczne nadal spadały: w 2025 roku było ich 22 980 – minus 10,50% w stosunku do poprzedniego roku, a ich udział w całkowitym wolumenie transakcji spadł do 1,3% (dla porównania: w 2024 roku było to 1,7%, a w szczytowym 2022 – 4,4%). Największą grupą zagranicznych nabywców nadal byli Rosjanie, następnie Irańczycy, Ukraińcy, Niemcy i Irakijczycy. Eksperci tłumaczą spadek szybkim wzrostem cen nieruchomości i spowolnieniem procedur wydawania zezwoleń na pobyt. Zagraniczny popyt stał się węższy, bardziej selektywny i znacznie mniej istotny dla ogólnokrajowej dynamiki niż w szczycie.

Regionalnie Stambuł prowadzi z 18% udziałem we wszystkich sprzedażach i wzrostem o 16,51%. Cztery główne rynki – Stambuł, Ankara, Izmir i Antalya – łącznie dały 37% transakcji, ze wzrostem o 15,47%. Dla cudzoziemców Stambuł, Antalya i Mersin pozostają najbardziej atrakcyjnymi kierunkami.

W przyszłości oczekuje się, że popyt pozostanie stabilny, ale spokojniejszy i bardziej selektywny. Eksperci nazywają 2025 rok nie punktem końcowym, ale etapem przejściowym. Wysoki najem, odroczony popyt, potrzeba wymiany mieszkań oraz przyzwyczajenie Turków do postrzegania nieruchomości jako środka przechowywania wartości będą wspierać aktywność, chociaż problemy z dostępnością nieuchronnie uczynią ożywienie nierównomiernym.

Podaż: pozwolenia gwałtownie wzrosły, ale gotowe mieszkania napływają stopniowo

Budownictwo mieszkaniowe w Turcji wyraźnie się wzmocniło w 2025 roku. Wydano pozwolenia na 1 109 424 jednostki – o 30,25% więcej niż w 2024 roku i jest to najwyższy wynik od 2017 roku. Zdecydowana większość (95%) przypadła na budynki wielorodzinne, a tylko 5% na domy jednorodzinne. Stowarzyszenie Inwestorów wiąże wzrost pozwoleń z oczekiwaniami na silniejszy popyt po kilku słabych latach, przyspieszoną budową mieszkań dla ofiar trzęsień ziemi i trwającą transformacją miejską. W 11 prowincjach dotkniętych trzęsieniami ziemi pozwolenia otrzymały 308 628 jednostek – prawie 28% całkowitej krajowej liczby.

Pozwolenia to jednak jeszcze nie gotowe mieszkania. W 2025 roku pozwolenia na użytkowanie otrzymało 671 553 mieszkań – wzrost tylko o 5,89% w stosunku do poprzedniego roku. Potencjalna podaż jest uzupełniana, ale przepływ do ukończonych obiektów jest stopniowy. Koszty budowy pozostają wysokie: wskaźnik kosztów budowy wzrósł w grudniu 2025 roku o 24,5% rok do roku, co wywiera presję na ekonomikę projektów.

Na tym tle coraz więcej uwagi poświęca się dostępności mieszkań. Stowarzyszenia branżowe przyznają, że sam wzrost podaży nie wystarczy – potrzebne są działania poprawiające dostępność, rozszerzające dostęp do finansowania i obniżające koszty gruntów. W odpowiedzi rząd przygotowuje bezprecedensowy program budownictwa socjalnego na 500 tysięcy jednostek we wszystkich 81 prowincjach. Ponadto po raz pierwszy zostanie uruchomiony program socjalnego najmu, aby powstrzymać gwałtowny wzrost stawek najmu w Stambule. Pierwsze obiekty mają być oddane dopiero od marca 2027 roku, więc rynek nie odczuje natychmiastowej ulgi, ale długoterminowo te inicjatywy powinny rozszerzyć dostęp i złagodzić presję cenową.

Najem: inflacja zwalnia, ale pozostaje wysoka

Inflacja najmu, która osiągnęła rekordowe poziomy z powodu nierównowagi makroekonomicznej, wzrostu popytu zagranicznego i skutków trzęsienia ziemi, stopniowo zwalnia, ale wciąż wyprzedza zarówno ogólną inflację, jak i wzrost cen sprzedaży mieszkań. W lutym 2026 roku, według instytutu statystycznego, rzeczywiste czynsze wzrosły o 53,9% rok do roku. Jest to zauważalny spadek w porównaniu z 78,9% w lipcu 2025 roku i 97,2% w lutym 2025 roku. Ogólna inflacja w tym samym lutym wyniosła 31,5%.

Bank Centralny opracował specjalny wskaźnik najmu dla nowych najemców. W ciągu dwunastu miesięcy do lutego 2026 roku wzrósł on w kraju o 34,2% – wobec 49,1% w lipcu 2025 i 53,9% rok wcześniej. Najsilniejszy roczny wzrost stawek najmu dla nowych najemców odnotowano w Stambule (41,0%), najsłabszy w prowincjach Hatay, Kahramanmaraş i Osmaniye (20,0%). Bank Centralny zauważa, że wraz z zacieśnianiem polityki pieniężnej roczne tempo wzrostu wskaźnika spada od czwartego kwartału 2023 roku, a od stycznia 2026 roku spadło poniżej 40% zarówno w całym kraju, jak i w trzech największych prowincjach.

Niektórzy analitycy mówią już o ochłodzeniu rynku najmu. Wynajmujący, obawiając się utraty wiarygodnych najemców lub długich okresów pustostanów, wolą minimalne podwyżki lub zamrożenie stawek. W czwartym kwartale 2025 roku średnia stawka najmu w kraju wyniosła 224,8 liry (5,3 dolara) za metr kwadratowy. Najdroższym rynkiem najmu jest Stambuł, następnie Muğla, Izmir, Çanakkale i Antalya.

Rentowność najmu brutto (gross rental yield), według Global Property Guide, w lutym 2026 roku wyniosła średnio 7,32% (wobec 7,76% w sierpniu 2025 roku). Najwyższą potencjalną rentowność wykazały Stambuł (8,17%) i Ankara (8,10%), najniższą – Antalya (6,14%).

Kredyty hipoteczne: stawki nieznacznie spadły, akcja kredytowa ożywa

Po tymczasowym zacieśnieniu w drugim kwartale 2025 roku, Bank Centralny Turcji w drugiej połowie roku kontynuował ostrożne łagodzenie polityki, obniżając tygodniową stopę repo do obecnego poziomu 37%. Na marcowym posiedzeniu w 2026 roku regulator wstrzymał się z dalszymi obniżkami z powodu wzrostu niepewności związanej z geopolityką i cenami energii. Eksperci spodziewają się dalszych obniżek stóp w tym roku, ale tempo prawdopodobnie będzie wolniejsze.

Średnia stopa procentowa dla nowych kredytów hipotecznych spadła z 42,6% w lipcu 2025 roku do 36,2% w styczniu 2026 roku. Niemniej jednak pozostaje ona niezwykle wysoka w porównaniu z poziomem sprzed kryzysu. Średnia stopa dla istniejącego portfela kredytów hipotecznych wzrosła natomiast do 31,0%.

Na tym tle wolumen sprzedaży hipotecznej powrócił do wzrostu po kilku latach spadków. W 2025 roku zarejestrowano nieco ponad 248 tysięcy transakcji hipotecznych – o 48,8% więcej niż w 2024 roku. Tendencja utrzymała się na początku 2026 roku: w styczniu–lutym przeprowadzono 45,3 tysiąca takich transakcji, o 29% więcej niż rok wcześniej. Niemniej jednak ogólny poziom aktywności kredytowej pozostaje stłumiony. Udział sprzedaży hipotecznej w całkowitym wolumenie transakcji w 2025 roku osiągnął zaledwie 14,1% – więcej niż 10,8% w 2024 roku, ale znacznie poniżej średniej rocznej z lat 2015–2020, która wynosiła 30,5%.

Nominalna wielkość rynku kredytów mieszkaniowych nadal szybko rośnie: w ciągu ostatnich pięciu lat średnioroczna stopa wzrostu wyniosła 19,8%. Na koniec 2025 roku całkowity portfel sektora bankowego osiągnął 678,3 miliarda lir (17,2 miliarda dolarów). Jednak w ujęciu względnym rynek pozostaje mały, zwłaszcza w porównaniu z krajami o rozwiniętych systemach hipotecznych. Wskaźnik kredytów hipotecznych do PKB spadł z 6,2% w 2016 roku do 1,1% w 2025 roku.

Czynniki ekonomiczne i społeczne: szok geopolityczny i krucha stabilizacja

Turcja znajduje się w trakcie stabilizacji makroekonomicznej po okresie ekspansywnej polityki, która stymulowała popyt, ale stworzyła nierównowagi – skok inflacji, deficyt na rachunku bieżącym i osłabienie liry. Realny wzrost PKB przyspieszył z 3,3% w 2024 roku do 3,6% w 2025 roku, a MFW prognozuje 4,2% w 2026 roku i 4,1% w 2027 roku.

Inflacja stopniowo spada ze szczytowego poziomu 72,3% w 2022 roku do 34,9% w 2025 roku i 31,5% w lutym 2026 roku. Oczekuje się, że średnioroczna inflacja wyniesie 24,7% w 2026 roku i 19,5% w 2027 roku. Prognozy te nie uwzględniają jednak najnowszego szoku związanego z konfliktem na Bliskim Wschodzie, który zdaniem ekspertów zwiększa ryzyka krótkoterminowe. Przedłużający się konflikt grozi nową falą inflacji, wzrostem deficytu na rachunku bieżącym i spowolnieniem wzrostu z powodu drogiej energii i niestabilności regionalnej.

Rynek pracy wykazuje zaskakującą odporność: zatrudnienie w sektorze formalnym jest na historycznych maksimach, a bezrobocie stosunkowo niskie – w styczniu 2026 roku wyniosło 8,1% po korekcie sezonowej. Jednak szersza miara niedostatecznego wykorzystania siły roboczej (obejmująca niepełne zatrudnienie, potencjalną siłę roboczą i bezrobocie) pozostała wysoka – 29,9%. OECD zauważa, że zwiększenie uczestnictwa w rynku pracy ma kluczowe znaczenie dla przyszłego rozwoju Turcji, ponieważ „dywidenda demograficzna” stopniowo się wyczerpuje.

Ogólnie rzecz biorąc, wysoka inflacja sprawia, że gospodarka jest bardzo wrażliwa. MFW ostrzega, że „miękkie lądowanie może być trudne do osiągnięcia”. Bank Światowy postrzega ryzyka dla prognozy jako przesunięte w dół: przedwczesne poluzowanie polityki może wywołać ucieczkę w waluty obce, podczas gdy opóźnienia w konsolidacji fiskalnej i powolny postęp w reformach mogą utrudnić dezinflację.

W styczniu 2026 roku Fitch Ratings potwierdził rating Turcji na poziomie „BB-”, zmieniając perspektywę ze stabilnej na pozytywną ze względu na szybszy niż oczekiwano wzrost rezerw walutowych.