Рынок жилой недвижимости Турции в 2026 году: отложенный спрос, высокие арендные ставки и реальное снижение цен

Турецкий рынок жилья в начале 2026 года оставался ареной противоречивых тенденций. С одной стороны, отложенный спрос, высокие арендные ставки и некоторое смягчение условий кредитования поддерживали активность местных покупателей. С другой — бурный номинальный рост цен полностью обесценивался инфляцией, так что в реальном выражении жильё в стране продолжало дешеветь.

По данным Центрального банка Турции, в феврале 2026 года индекс цен на жилую недвижимость вырос на 26,36% по сравнению с прошлым годом. Однако после поправки на инфляцию это обернулось снижением на 3,93%. Та же картина наблюдалась и в трёх крупнейших городах. В Анкаре номинальный рост составил 29,69%, а реальное падение — 1,40%. В Стамбуле индекс поднялся на 27,99%, но с учётом инфляции цены упали на 2,69%. В Измире номинальный рост в 25,82% обернулся реальным спадом на 4,34%.

В четвёртом квартале 2025 года средняя цена квадратного метра жилья по стране достигла 45 447 турецких лир, что примерно соответствует 1076 долларам США. Это на 26,03% больше, чем год назад. Самым дорогим крупным рынком по-прежнему оставался Стамбул — 74 101 лира (1755 долларов) за квадратный метр. Анкара показала самый быстрый годовой рост среди крупных городов — плюс 38,69%. Выделялась и Мугла, где средняя цена составила 76 619 лир (1815 долларов) за «квадрат», что значительно выше общенационального уровня и подчёркивает устойчивую премию за высококлассные прибрежные локации.

Если говорить о прогнозах, то профессиональные участники рынка и домохозяйства по-прежнему ожидают дальнейшего номинального роста цен, хотя и более умеренного. Во втором полугодии 2025 года 72% застройщиков и инвесторов прогнозировали повышение цен в ближайшие полгода, а остальные 28% ожидали их стабилизации. Никто не предвидел падения. Опросы домохозяйств показывают, что люди в феврале 2026 года ожидали роста цен на жильё на 35,4% в следующие 12 месяцев — чуть меньше, чем в январе (39,2%). Эксперты, в частности профессор Али Хепшен, полагают, что постепенное смягчение процентных ставок не вызовет резкого ценового скачка, но может остановить реальное падение и дать начало восстановлению в отдельных сегментах.

Исторический контекст: от бума к волатильности

С середины 2000-х и до 2017 года турецкий рынок жилья переживал продолжительный подъём благодаря быстрой урбанизации, масштабному строительству и сильному внутреннему спросу. Затем, начиная с 2018 года, рынок оказался во власти макроэкономической турбулентности: резкое обесценивание лиры, замедление экономики, а затем очень высокая потребительская инфляция привели к сильным номинальным колебаниям цен, тогда как реальный рост часто оказывался отрицательным. В 2020–2022 годах недвижимость всё чаще служила защитой от инфляции, что поддерживало спрос, хотя региональная картина была неравномерной.

Февральские землетрясения 2023 года стали серьёзным шоком. Программы экстренного восстановления и масштабные проекты социального жилья ускорили строительство в пострадавших провинциях и усилили региональную дифференциацию. Объёмы сделок в 2023–2024 годах были волатильными: общие продажи упали, ипотечные сделки сжимались в периоды жёсткой кредитной политики, а иностранный спрос, важный для прибрежных и крупных городов, достиг пика в 2022 году, а затем резко пошёл на спад из-за ужесточения условий получения вида на жительство и гражданства через инвестиции.

К 2025 году на рынке обозначилось более чёткое восстановление активности, хотя реальные цены всё ещё немного снижались. Спрос укрепился, но повсеместного реального роста стоимости жилья не произошло.

Спрос: внутренний драйвер на фоне спада иностранных покупок

В 2025 году продажи жилья в Турции оставались устойчивыми, причём двигателем восстановления служил внутренний, а не иностранный спрос. Всего по стране продали 1 760 292 дома — на 13,58% больше, чем годом ранее. При этом 68% сделок пришлось на вторичный рынок, который вырос на 15,24%, тогда как первичные продажи увеличились более скромно — на 10,28%. Рост был широким, но с перекосом в пользу готового жилья, которое доступно сразу и даёт больше возможностей для торга.

Ассоциация инвесторов в недвижимость связывает оживление с ожиданиями снижения ставок, ролью жилья как средства сбережения, некоторым улучшением доступа к финансам и внутренней миграцией после землетрясений. Однако подчёркивается, что покупка жилья по-прежнему трудна для семей со средним доходом, так что рост числа сделок не означает восстановления доступности.

Участники рынка называют комплекс причин: отложенный спрос, мобильность после землетрясений и очень высокие арендные ставки, которые подталкивают арендаторов к покупке. В начале 2026 года спрос перешёл в более стабильную фазу. В январе–феврале продали 236 029 единиц — всего на 0,60% больше, чем год назад. Это не ухудшение, а нормализация после очень сильного 2025 года. Февральские продажи выросли на 5,9% (до 124 549 единиц), так что интерес покупателей сохраняется, просто рынок больше не разгоняется.

При этом иностранные покупки продолжили сокращаться: в 2025 году их было 22 980 — минус 10,50% к прошлому году, а доля в общем объёме сделок упала до 1,3% (для сравнения: в 2024 году было 1,7%, а в пиковом 2022-м — 4,4%). Крупнейшую группу иностранных покупателей по-прежнему составляли россияне, затем иранцы, украинцы, немцы и иракцы. Эксперты объясняют спад быстрым ростом цен на недвижимость и замедлением процедур выдачи видов на жительство. Иностранный спрос стал уже, разборчивее и гораздо менее значим для общенациональной динамики, чем на пике.

Регионально Стамбул лидирует с долей 18% от всех продаж и ростом 16,51%. Четыре главных рынка — Стамбул, Анкара, Измир и Анталья — вместе дали 37% сделок с ростом 15,47%. Для иностранцев наиболее привлекательны по-прежнему Стамбул, Анталья и Мерсин.

В будущем спрос, как ожидается, останется устойчивым, но более спокойным и избирательным. Эксперты называют 2025 год не конечной точкой, а переходным этапом. Высокая аренда, отложенный спрос, потребность в замене жилья и привычка турок рассматривать недвижимость как средство сохранения стоимости будут поддерживать активность, хотя проблемы с доступностью неизбежно сделают восстановление неравномерным.

Предложение: разрешения взлетели, но готовое жильё прибывает постепенно

Строительство жилья в Турции заметно усилилось в 2025 году. Было выдано разрешений на 1 109 424 единицы — на 30,25% больше, чем в 2024 году, и это максимум с 2017 года. Подавляющее большинство (95%) пришлось на многоквартирные дома, а на индивидуальное жильё — лишь 5%. Ассоциация инвесторов связывает всплеск разрешений с ожиданием более сильного спроса после нескольких слабых лет, ускоренным строительством жилья для пострадавших от землетрясений и продолжающейся городской трансформацией. В 11 провинциях, затронутых землетрясениями, разрешения получили 308 628 единиц — почти 28% от общенационального объёма.

Однако разрешения — это ещё не готовое жильё. В 2025 году разрешения на ввод в эксплуатацию получили 671 553 квартиры — рост всего на 5,89% к прошлому году. То есть pipeline пополняется, но до завершённых объектов доходит постепенно. При этом строительные расходы остаются высокими: индекс стоимости строительства в декабре 2025 года вырос на 24,5% за год, что давит на экономику проектов.

На этом фоне всё больше внимания уделяется доступности жилья. Отраслевые ассоциации признают, что одного роста предложения недостаточно — нужны меры по улучшению доступности, расширению доступа к финансированию и снижению стоимости земли. В ответ правительство готовит беспрецедентную по масштабу программу социального жилья на 500 тысяч единиц во всех 81 провинции. Кроме того, впервые будет запущена программа арендного социального жилья, чтобы сдержать взлёт арендных ставок в Стамбуле. Первые объекты планируется сдать только с марта 2027 года, так что немедленного облегчения рынок не почувствует, но долгосрочно эти инициативы должны расширить доступ и смягчить ценовое давление.

Аренда: инфляция замедляется, но остаётся высокой

Арендная инфляция, достигшая рекордных уровней из-за макроэкономических дисбалансов, роста иностранного спроса и последствий землетрясения, постепенно замедляется, но всё ещё обгоняет и общую инфляцию, и рост цен продажи жилья. В феврале 2026 года, по данным статистического института, фактическая арендная плата выросла на 53,9% за год. Это заметное снижение по сравнению с 78,9% в июле 2025-го и 97,2% в феврале 2025 года. Общая инфляция в том же феврале составила 31,5%.

Центральный банк разработал специальный индекс аренды для новых арендаторов. За двенадцать месяцев до февраля 2026 года он вырос по стране на 34,2% — против 49,1% в июле 2025-го и 53,9% годом ранее. Самый сильный годовой рост новых арендных ставок отмечен в Стамбуле (41,0%), самый слабый — в провинциях Хатай, Кахраманмараш и Османие (20,0%). Центробанк отмечает, что с ужесточением денежно-кредитной политики годовые темпы роста индекса снижаются с четвёртого квартала 2023 года, а с января 2026 года они опустились ниже 40% как в целом по стране, так и по трём крупнейшим провинциям.

Некоторые аналитики уже говорят об охлаждении рынка аренды. Арендодатели, опасаясь потерять надёжных жильцов или столкнуться с долгими простоями, предпочитают минимальные повышения или заморозку ставок. В четвёртом квартале 2025 года средняя арендная ставка по стране составила 224,8 лиры (5,3 доллара) за квадратный метр. Самый дорогой рынок аренды — Стамбул, за ним следуют Мугла, Измир, Чанаккале и Анталья.

Доходность от аренды (gross rental yield), по данным Global Property Guide, в феврале 2026 года составила в среднем 7,32% (против 7,76% в августе 2025-го). Самую высокую потенциальную доходность показали Стамбул (8,17%) и Анкара (8,10%), самую низкую — Анталья (6,14%).

Ипотека: ставки немного снизились, кредитование оживает

После временного ужесточения во втором квартале 2025 года Центробанк Турции во втором полугодии продолжил осторожно смягчать политику, доведя однодневную ставку до 37%. На заседании в марте 2026 года регулятор взял паузу из-за возросшей неопределённости вокруг геополитики и цен на энергию. Эксперты ожидают дальнейшего снижения ставок в этом году, но темпы, скорее всего, будут медленнее.

Средняя ставка по новым ипотечным кредитам снизилась с 42,6% в июле 2025 года до 36,2% в январе 2026 года. Тем не менее она остаётся чрезвычайно высокой по сравнению с докризисным уровнем. Средняя ставка по действующему портфелю ипотеки, напротив, выросла до 31,0%.

На этом фоне объём ипотечных продаж вернулся к росту после нескольких лет падения. В 2025 году было зарегистрировано чуть более 248 тысяч ипотечных сделок — на 48,8% больше, чем в 2024 году. Тенденция продолжилась в начале 2026 года: за январь–февраль прошло 45,3 тысячи таких сделок, на 29% больше, чем год назад. Тем не менее общий уровень кредитной активности остаётся подавленным. Доля ипотечных продаж в общем объёме сделок в 2025 году достигла лишь 14,1% — выше, чем 10,8% в 2024-м, но намного ниже среднегодовых 30,5% в 2015–2020 годах.

Номинальный объём рынка жилищного кредитования продолжает быстро расти: за последние пять лет среднегодовой рост составил 19,8%. На конец 2025 года общий портфель банковского сектора достиг 678,3 миллиарда лир (17,2 миллиарда долларов). Однако в относительном выражении рынок остаётся небольшим, особенно по сравнению со странами с развитыми ипотечными системами. Отношение ипотечного портфеля к ВВП снизилось с 6,2% в 2016 году до 1,1% в 2025 году.

Экономика и социальные факторы: геополитический шок и хрупкая стабилизация

Турция находится в процессе макроэкономической стабилизации после периода экспансионистской политики, которая стимулировала спрос, но породила дисбалансы — скачок инфляции, дефицит текущего счёта и ослабление лиры. Реальный рост ВВП ускорился с 3,3% в 2024 году до 3,6% в 2025-м, и МВФ прогнозирует 4,2% в 2026 году и 4,1% в 2027-м.

Инфляция постепенно снижается с пиковых 72,3% в 2022 году до 34,9% в 2025-м и 31,5% в феврале 2026 года. Ожидается, что среднегодовая инфляция составит 24,7% в 2026 году и 19,5% в 2027-м. Однако эти прогнозы не учитывают новейший шок от конфликта на Ближнем Востоке, который, по мнению экспертов, увеличивает краткосрочные риски. Затяжной конфликт грозит новой волной инфляции, ростом дефицита текущего счёта и замедлением роста из-за дорогой энергии и региональной нестабильности.

Рынок труда проявляет удивительную устойчивость: занятость в формальном секторе на исторических максимумах, а безработица относительно низкая — в январе 2026 года она составила 8,1% с учётом сезонности. Однако более широкая мера недоиспользования рабочей силы (включая неполную занятость, потенциальную рабочую силу и безработицу) оставалась высокой — 29,9%. ОЭСР отмечает, что для будущего развития Турции критически важно повышать участие в рабочей силе, поскольку «демографический дивиденд» постепенно иссякает.

В целом высокая инфляция делает экономику очень уязвимой. МВФ предупреждает, что «мягкая посадка может оказаться труднодостижимой». Всемирный банк видит риски для прогноза смещёнными в сторону ухудшения: преждевременное смягчение политики может спровоцировать бегство в иностранную валюту, а задержки с бюджетной консолидацией и медленный прогресс в реформах — помешать снижению инфляции.

В январе 2026 года Fitch Ratings подтвердило рейтинг Турции на уровне «BB-», изменив прогноз со стабильного на позитивный благодаря более быстрому, чем ожидалось, росту валютных резервов.