Mercado inmobiliario residencial de Turquía en 2026: demanda diferida, alquileres altos y caída real de los precios

A principios de 2026, el mercado inmobiliario turco seguía siendo un escenario de tendencias contradictorias. Por un lado, la demanda diferida, los altos alquileres y cierta flexibilización de las condiciones crediticias respaldaban la actividad de los compradores locales. Por otro lado, el rápido crecimiento nominal de los precios fue completamente compensado por la inflación, por lo que en términos reales, la vivienda en el país siguió abaratándose.

Según el Banco Central de la República de Turquía, el Índice de Precios de la Vivienda aumentó un 26,36% interanual en febrero de 2026. Sin embargo, tras ajustar por inflación, esto se tradujo en una caída del 3,93%. La misma situación se observó en las tres ciudades más grandes. En Ankara, el crecimiento nominal fue del 29,69%, con una caída real del 1,40%. En Estambul, el índice subió un 27,99%, pero tras la inflación los precios cayeron un 2,69%. En Esmirna, el crecimiento nominal del 25,82% resultó en un descenso real del 4,34%.

En el cuarto trimestre de 2025, el precio medio nacional de la vivienda por metro cuadrado alcanzó las 45.447 liras turcas, aproximadamente el equivalente a 1.076 dólares estadounidenses. Esto es un 26,03% más que un año antes. Estambul siguió siendo el mercado importante más caro, con 74.101 liras (1.755 dólares) por metro cuadrado. Ankara registró el crecimiento anual más rápido entre las grandes ciudades, con un plus del 38,69%. Muğla también destacó, con un precio medio de 76.619 liras (1.815 dólares) por metro cuadrado, muy por encima de la media nacional y lo que subraya la persistente prima de las ubicaciones costeras de alto nivel.

En cuanto a las previsiones, los participantes profesionales del mercado y los hogares siguen esperando un mayor crecimiento nominal de los precios, aunque más moderado. En la segunda mitad de 2025, el 72% de los promotores e inversores pronosticaron subidas de precios en los seis meses siguientes, mientras que el 28% restante esperaba estabilización. Nadie anticipó una caída. Las encuestas a hogares muestran que, en febrero de 2026, la gente esperaba que los precios de la vivienda subieran un 35,4% en los 12 meses siguientes, ligeramente menos que en enero (39,2%). Los expertos, en particular el profesor Ali Hepşen, creen que una flexibilización gradual de los tipos de interés no provocará un salto brusco de los precios, pero podría detener la caída real e iniciar una recuperación en algunos segmentos.

Contexto histórico: del auge a la volatilidad

Desde mediados de la década de 2000 hasta 2017, el mercado inmobiliario turco experimentó un auge prolongado impulsado por la rápida urbanización, la construcción a gran escala y la fuerte demanda interna. Luego, a partir de 2018, el mercado cayó bajo la influencia de la turbulencia macroeconómica: una fuerte depreciación de la lira, una desaceleración económica y, posteriormente, una inflación al consumo muy elevada provocaron fuertes fluctuaciones nominales de los precios, mientras que el crecimiento real a menudo resultó negativo. En 2020-2022, la propiedad sirvió cada vez más como cobertura contra la inflación, lo que respaldó la demanda, aunque el panorama regional era desigual.

Los terremotos de febrero de 2023 fueron un gran shock. Los programas de recuperación de emergencia y los proyectos de vivienda social a gran escala aceleraron la construcción en las provincias afectadas e intensificaron la diferenciación regional. Los volúmenes de transacciones en 2023-2024 fueron volátiles: las ventas totales cayeron, las transacciones hipotecarias se contrajeron en períodos de política crediticia restrictiva y la demanda extranjera, importante para las ciudades costeras y grandes, alcanzó su punto máximo en 2022 y luego cayó bruscamente debido a las condiciones más estrictas para obtener residencia y ciudadanía a través de inversiones.

Para 2025, el mercado mostró una recuperación más clara de la actividad, aunque los precios reales aún estaban cayendo ligeramente. La demanda se fortaleció, pero no se produjo un crecimiento real generalizado del valor de la vivienda.

Demanda: motor interno en medio de la caída de las compras extranjeras

En 2025, las ventas de viviendas en Turquía se mantuvieron resilientes, con la demanda interna, más que la extranjera, impulsando la recuperación. Se vendieron un total de 1.760.292 viviendas en todo el país, un 13,58% más que el año anterior. Las ventas de segunda mano representaron el 68% de todas las transacciones y crecieron un 15,24%, mientras que las ventas de primera mano aumentaron más modestamente, un 10,28%. El crecimiento fue amplio, pero se inclinó hacia el inventario existente, que está disponible de inmediato y ofrece más margen de negociación.

La Asociación de Inversores Inmobiliarios vincula la recuperación con las expectativas de tipos de interés más bajos, el papel de la vivienda como depósito de valor, cierta mejora en el acceso a la financiación y la migración interna tras los terremotos. Sin embargo, se subraya que la compra de vivienda sigue siendo difícil para las familias de ingresos medios, por lo que el aumento de las transacciones no significa una restauración de la asequibilidad.

Los participantes en el mercado citan un conjunto complejo de razones: demanda diferida, movilidad posterior a los terremotos y tasas de alquiler muy elevadas que empujan a los inquilinos a comprar. A principios de 2026, la demanda entró en una fase más estable. En enero-febrero se vendieron 236.029 unidades, solo un 0,60% más que un año antes. Esto no es un deterioro, sino una normalización tras un 2025 muy fuerte. Las ventas de febrero aún aumentaron un 5,9% (hasta 124.549 unidades), por lo que el interés de los compradores se mantiene, pero el mercado ya no se acelera.

Al mismo tiempo, las compras extranjeras continuaron disminuyendo: en 2025 hubo 22.980, un 10,50% menos que el año anterior, y su participación en el total de transacciones cayó al 1,3% (en comparación con el 1,7% en 2024 y el 4,4% en el pico de 2022). Los rusos siguieron siendo el grupo más grande de compradores extranjeros, seguidos de iraníes, ucranianos, alemanes e iraquíes. Los expertos atribuyen la caída al rápido crecimiento de los precios y a la ralentización de los procedimientos de permisos de residencia. La demanda extranjera se ha vuelto más reducida, selectiva y mucho menos significativa para la dinámica del mercado nacional que en su punto máximo.

Regionalmente, Estambul lidera con una participación del 18% de todas las ventas y un crecimiento del 16,51%. Los cuatro mercados principales (Estambul, Ankara, Esmirna y Antalya) representaron conjuntamente el 37% de las transacciones, con un crecimiento del 15,47%. Para los extranjeros, Estambul, Antalya y Mersin siguen siendo los destinos más atractivos.

De cara al futuro, se espera que la demanda siga siendo resistente, pero más tranquila y selectiva. Los expertos califican 2025 no como un punto final, sino como un punto de transición. Los altos alquileres, la demanda diferida, las necesidades de reemplazo y la costumbre de los turcos de considerar la propiedad como un depósito de valor respaldarán la actividad, aunque los problemas de asequibilidad harán inevitablemente que la recuperación sea desigual.

Oferta: los permisos se disparan, pero la vivienda terminada llega gradualmente

La construcción de viviendas en Turquía se fortaleció notablemente en 2025. Se emitieron permisos para 1.109.424 unidades, un 30,25% más que en 2024, la cifra más alta desde 2017. La gran mayoría (95%) correspondió a edificios plurifamiliares, y solo el 5% a viviendas unifamiliares. La Asociación de Inversores vincula el aumento de los permisos a las expectativas de una demanda más fuerte después de varios años débiles, la construcción acelerada para las víctimas de los terremotos y la transformación urbana en curso. En las 11 provincias afectadas por los terremotos, 308.628 unidades recibieron permisos, casi el 28% del total nacional.

Sin embargo, los permisos no son viviendas terminadas. En 2025, se emitieron permisos de ocupación para 671.553 viviendas, solo un 5,89% más que el año anterior. La cartera de proyectos se está reabasteciendo, pero el flujo hacia proyectos terminados es gradual. Los costos de construcción siguen siendo altos: el índice de costos de construcción aumentó un 24,5% interanual en diciembre de 2025, lo que ejerce presión sobre la economía de los proyectos.

En este contexto, la asequibilidad de la vivienda está recibiendo una atención creciente. Las asociaciones industriales reconocen que el crecimiento de la oferta por sí solo es insuficiente: se necesitan medidas para mejorar la asequibilidad, ampliar el acceso a la financiación y reducir los costos del suelo. En respuesta, el gobierno está preparando un programa de vivienda social sin precedentes de 500.000 unidades en las 81 provincias. Además, se lanzará por primera vez un programa de vivienda social de alquiler para frenar el aumento vertiginoso de los alquileres en Estambul. Está previsto que las primeras unidades se entreguen recién a partir de marzo de 2027, por lo que el mercado no sentirá un alivio inmediato, pero estas iniciativas deberían ampliar el acceso y aliviar la presión sobre los precios a largo plazo.

Alquileres: la inflación se desacelera, pero sigue siendo alta

La inflación de los alquileres, que alcanzó niveles récord debido a los desequilibrios macroeconómicos, el aumento de la demanda extranjera y las consecuencias del terremoto, se está desacelerando gradualmente, pero todavía supera tanto a la inflación general como al crecimiento de los precios de la vivienda. En febrero de 2026, los alquileres reales aumentaron un 53,9% interanual. Esto supone un descenso notable respecto al 78,9% de julio de 2025 y al 97,2% de febrero de 2025. La inflación general en ese mismo febrero fue del 31,5%.

El Banco Central ha desarrollado un índice especial de alquiler para nuevos inquilinos. En los doce meses hasta febrero de 2026, aumentó un 34,2% a nivel nacional, en comparación con el 49,1% de julio de 2025 y el 53,9% de un año antes. El crecimiento anual más fuerte de los alquileres para nuevos inquilinos se registró en Estambul (41,0%), y el más débil en las provincias de Hatay, Kahramanmaraş y Osmaniye (20,0%). El Banco Central señala que, con el endurecimiento de la política monetaria, las tasas de crecimiento anual del índice han ido disminuyendo desde el cuarto trimestre de 2023, y a partir de enero de 2026 han caído por debajo del 40% tanto a nivel nacional como en las tres provincias más grandes.

Algunos analistas ya hablan de un enfriamiento del mercado de alquiler. Los propietarios, temiendo perder inquilinos confiables o enfrentarse a largas vacantes, prefieren aumentos mínimos o congelar las tarifas. En el cuarto trimestre de 2025, el alquiler medio a nivel nacional fue de 224,8 liras (5,3 dólares) por metro cuadrado. El mercado de alquiler más caro es Estambul, seguido de Muğla, Esmirna, Çanakkale y Antalya.

Los rendimientos brutos de alquiler, según Global Property Guide, promediaron el 7,32% en febrero de 2026 (frente al 7,76% en agosto de 2025). Los rendimientos potenciales más altos los mostraron Estambul (8,17%) y Ankara (8,10%), y los más bajos, Antalya (6,14%).

Mercado hipotecario: los tipos bajan ligeramente, el crédito se reactiva

Tras un endurecimiento temporal en el segundo trimestre de 2025, el Banco Central de Turquía continuó flexibilizando cautelosamente la política en la segunda mitad del año, llevando el tipo de repo a 1 semana a su nivel actual del 37%. En su reunión de marzo de 2026, el regulador hizo una pausa debido al aumento de la incertidumbre en torno a la geopolítica y los precios de la energía. Los expertos esperan nuevas bajadas de tipos este año, pero es probable que el ritmo sea más lento.

El tipo de interés medio de los nuevos préstamos hipotecarios cayó del 42,6% en julio de 2025 al 36,2% en enero de 2026. No obstante, sigue siendo extremadamente alto en comparación con los niveles anteriores a la crisis. El tipo medio de los préstamos hipotecarios vigentes, por el contrario, aumentó hasta el 31,0%.

En este contexto, las ventas hipotecarias volvieron a crecer después de varios años de caída. En 2025 se registraron algo más de 248.000 transacciones hipotecarias, un 48,8% más que en 2024. La tendencia continuó a principios de 2026: en enero-febrero se realizaron 45.300 de estas transacciones, un 29% más que un año antes. Sin embargo, la actividad crediticia general sigue siendo moderada. La participación de las ventas hipotecarias en el total de transacciones alcanzó solo el 14,1% en 2025, superior al 10,8% de 2024, pero muy por debajo del promedio anual de 2015-2020, que fue del 30,5%.

El tamaño nominal del mercado de crédito hipotecario sigue creciendo rápidamente: en los últimos cinco años, la tasa de crecimiento anual promedio fue del 19,8%. A finales de 2025, la cartera total del sector bancario alcanzó los 678,3 mil millones de liras (17,2 mil millones de dólares). Sin embargo, en términos relativos, el mercado sigue siendo pequeño, especialmente en comparación con los países con sistemas hipotecarios desarrollados. La relación entre la cartera hipotecaria y el PIB cayó del 6,2% en 2016 al 1,1% en 2025.

Factores económicos y sociales: shock geopolítico y frágil estabilización

Turquía se encuentra en medio de una estabilización macroeconómica después de un período de políticas expansivas que estimularon la demanda pero crearon desequilibrios: un aumento de la inflación, un creciente déficit por cuenta corriente y una depreciación de la lira. El crecimiento del PIB real se aceleró del 3,3% en 2024 al 3,6% en 2025, y el FMI prevé un 4,2% en 2026 y un 4,1% en 2027.

La inflación está disminuyendo gradualmente desde un pico del 72,3% en 2022 al 34,9% en 2025 y al 31,5% en febrero de 2026. Se espera que la inflación media anual sea del 24,7% en 2026 y del 19,5% en 2027. Sin embargo, estas previsiones no tienen en cuenta el último shock del conflicto de Oriente Medio, que, según los expertos, aumenta los riesgos a corto plazo. Un conflicto prolongado amenaza con una nueva ola de inflación, un mayor déficit por cuenta corriente y un crecimiento más lento debido a la energía cara y la inestabilidad regional.

El mercado laboral muestra una sorprendente resistencia: el empleo en el sector formal se encuentra en máximos históricos y el desempleo es relativamente bajo, del 8,1% (con ajuste estacional) en enero de 2026. Sin embargo, la medida más amplia de la infrautilización de la mano de obra (que incluye el subempleo por tiempo, la mano de obra potencial y el desempleo) se mantuvo alta, en el 29,9%. La OCDE señala que aumentar la participación en la fuerza laboral es fundamental para el futuro desarrollo de Turquía, ya que el "dividendo demográfico" se está agotando gradualmente.

En general, la alta inflación hace que la economía sea muy vulnerable. El FMI advierte que "puede ser difícil lograr un aterrizaje suave". El Banco Mundial considera que los riesgos para el pronóstico están sesgados a la baja: una flexibilización prematura de la política podría desencadenar una fuga hacia monedas extranjeras, mientras que los retrasos en la consolidación fiscal y el lento progreso en las reformas podrían obstaculizar la desinflación.

En enero de 2026, Fitch Ratings confirmó la calificación de Turquía en 'BB-', revisando la perspectiva de estable a positiva debido a un crecimiento más rápido de lo esperado de las reservas de divisas.