Jak kupić nieruchomość w Rumunii: zasady dla cudzoziemców

Kupno nieruchomości w Rumunii: zasady dla cudzoziemców

9 lipca 2025 903 Widoki

Zakup nieruchomości w Rumunii przyciąga obcokrajowców przystępnymi cenami, atrakcyjnymi możliwościami inwestycyjnymi i perspektywą uzyskania zezwolenia na pobyt. Jednak proces ten ma swoje niuanse. Przeanalizujmy zasady obowiązujące cudzoziemców, wymagane dokumenty oraz sposoby uniknięcia ryzyka.

1. Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Rumunii?

Tak, ale z ograniczeniami:

Obywatele UE mogą kupować dowolne nieruchomości na tych samych zasadach co Rumuni.
Obywatele innych krajów (w tym Rosji, Ukrainy, Mołdawii, Turcji itp.) mogą nabywać tylko:

Mieszkania w budynkach wielorodzinnych.
Nieruchomości komercyjne (biura, sklepy, magazyny).
Działki - wyłącznie poprzez podmiot prawny zarejestrowany w Rumunii.

Wažne! Zakup ziemi rolnej i leśnej przez obcokrajowców (spoza UE) jest zabroniony.

2. Procedura zakupu krok po kroku

Krok 1. Wyszukiwanie nieruchomości

Korzystaj z popularnych rumuńskich portali nieruchomości:

Najlepsze miasta do inwestycji: Bukareszt, Kluż-Napoka, Timiszoara, Konstanca, Braszów.

Rumunia oferuje inwestorom atrakcyjne możliwości dzięki rozwijającej się gospodarce, dobrej infrastrukturze i wysokiemu popytowi na wynajem. Wśród miast o największym potencjale wyróżniają się:

Bukareszt - stolica i centrum gospodarcze kraju. Siedziby mają tu międzynarodowe firmy, a popyt na mieszkania jest stabilnie wysoki. Szczególnie obiecujące są nowe kompleksy mieszkalne w dzielnicach Pipera, Băneasa i północnej części miasta.

Kluż-Napoka i Timiszoara - ważne ośrodki akademickie i technologiczne. Dzięki sektorowi IT i inwestycjom zachodnim ceny nieruchomości stale rosną. Timiszoara dodatkowo korzysta z bliskości granicy z Serbią i Węgrami.

Konstanca - główny kurort nadmorski, popularny wśród turystów. Braszów łączy walory turystyczne, rozwinięty przemysł i wysoką jakość życia, co czyni go idealnym do długoterminowych inwestycji.

Te miasta łączą przystępne ceny, płynność rynku i potencjał wzrostu, stanowiąc optymalny wybór dla inwestorów.

Krok 2. Weryfikacja nieruchomości

Zamów wyciąg z katastru (Extras de Carte Funciară) - potwierdzi własność sprzedającego i brak obciążeń.

Sprawdź, czy nie ma zaległych opłat za media.

Upewnij się, że budynek spełnia normy (szczególnie w przypadku starszych domów).

Krok 3. Podpisanie przedumowy (Contract de Promisiune)

Wpłata zaliczki (zwykle 10-30% wartości).

Określenie terminów transakcji i warunków zwrotu przy odstąpieniu.

Krok 4. Poświadczenie transakcji u notariusza

Obowiązkowe! Bez notariusza transakcja jest nieważna.

Notariusz weryfikuje dokumenty i rejestruje zmianę własności.

Kupujący płaci podatek od przeniesienia własności (2-3% wartości katastralnej).

Krok 5. Rejestracja w katastrze (Oficiul Cadastral)

Notariusz składa dokumenty do rejestru. W ciągu 10-30 dni otrzymasz akt własności.

3. Wymagane dokumenty

Paszport (+ tłumaczenie przysięgłe, jeśli nie w alfabecie łacińskim).

Numer NIP (CIF) - można uzyskać w rumuńskim urzędzie skarbowym.

Wyciąg z katastru dla nieruchomości.

Umowa kupna-sprzedaży (sporządzona przez notariusza).

4. Koszty i podatki

Podatek od zakupu: 2-3% wartości katastralnej (nie rynkowej!).

Opłaty notarialne: 0.5-1.5% wartości nieruchomości.

Roczny podatek od nieruchomości: 0.1-0.5% (w zależności od miasta).

5. Czy zakup nieruchomości daje prawo pobytu?

Nie, ale można uzyskać zezwolenie na pobyt przy inwestycjach od 250 000 € lub poprzez imigrację biznesową.

6. Ryzyka i jak ich uniknąć

Oszustwa - współpracuj tylko ze zweryfikowanymi agencjami.

Problemy prawne - sprawdź historię nieruchomości u notariusza.

Ukryte długi - żądaj zaświadczenia o braku zadłużenia.

Cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Rumunii, ale wymaga to dokładnej weryfikacji. Zaleca się zatrudnienie lokalnego prawnika i agenta nieruchomości. W celu uzyskania zezwolenia na pobyt rozważ inne opcje (inwestycje, działalność gospodarcza).