Cómo comprar una propiedad en Rumanía: normas para extranjeros
Comprar propiedades en Rumanía atrae a extranjeros por sus precios asequibles, oportunidades de inversión rentables y la perspectiva de obtener residencia. Sin embargo, el proceso tiene sus matices. Analizamos las normas para extranjeros, documentos necesarios y cómo evitar riesgos.
1. ¿Puede un extranjero comprar propiedades en Rumanía?
Sí, pero con restricciones:
- Ciudadanos de la UE pueden comprar cualquier propiedad en las mismas condiciones que los rumanos.
- Ciudadanos de otros países (incluyendo Rusia, Ucrania, Moldavia, Turquía, etc.) solo pueden adquirir:
Apartamentos en edificios multifamiliares.
Propiedades comerciales (oficinas, tiendas, almacenes).
Terrenos - únicamente a través de una entidad legal registrada en Rumanía.
¡Importante! La compra de tierras agrícolas y forestales por extranjeros (no UE) está prohibida.
2. Procedimiento paso a paso para la compra
Paso 1. Búsqueda de propiedad
Utilice los portales inmobiliarios rumanos más populares:
Mejores ciudades para invertir: Bucarest, Cluj-Napoca, Timișoara, Constanța, Brașov.
Rumanía ofrece atractivas oportunidades gracias a su economía en crecimiento, infraestructura desarrollada y alta demanda de alquiler. Destacan estas ciudades:
Bucarest - capital y centro económico. Alberga empresas internacionales con demanda constante de vivienda. Los nuevos complejos residenciales en Pipera, Băneasa y zona norte son especialmente interesantes.
Cluj-Napoca y Timișoara - importantes polos universitarios y tecnológicos. El sector IT e inversiones occidentales impulsan el crecimiento de precios. Timișoara además beneficia de su proximidad con Serbia y Hungría.
Constanța - principal destino costero, popular para alquiler vacacional. Brașov combina turismo, industria y calidad de vida, ideal para inversiones a largo plazo.
Estas ciudades ofrecen precios accesibles, liquidez y potencial de apreciación, siendo óptimas para inversores.
Paso 2. Verificación de la propiedad
Solicite el extracto catastral (Extras de Carte Funciară) - confirma la titularidad y ausencia de gravámenes.
Verifique que no hay deudas de servicios públicos.
Compruebe que el inmueble cumple normativas (especialmente en edificios antiguos).
Paso 3. Contrato preliminar (Contract de Promisiune)
Se abona un depósito (normalmente 10-30% del valor).
Establece plazos y condiciones de reembolso si no se concreta la operación.
Paso 4. Firma ante notario
¡Obligatorio! Sin notario la transacción no es válida.
El notario verifica documentos y registra la transferencia.
El comprador paga impuesto de transmisión (2-3% del valor catastral).
Paso 5. Registro catastral (Oficiul Cadastral)
El notario presenta la documentación. En 10-30 días recibirá el título de propiedad.
3. Documentación requerida
Pasaporte (+ traducción notariada si no está en caracteres latinos).
NIF rumano (CIF) - puede obtenerse en la autoridad fiscal.
Extracto catastral de la propiedad.
Contrato de compraventa (elaborado por notario).
4. Costos e impuestos
Impuesto de compra: 2-3% del valor catastral (no comercial).
Honorarios notariales: 0.5-1.5% del valor.
Impuesto anual: 0.1-0.5% (varía por ciudad).
5. ¿La compra otorga residencia?
No, pero puede obtenerse con inversiones desde €250,000 o por negocios.
6. Riesgos y prevención
Fraudes - trabaje solo con agencias certificadas.
Problemas legales - verifique historial con el notario.
Deudas ocultas - solicite certificado de libre deuda.
Extranjeros pueden comprar en Rumanía, pero requiere verificación exhaustiva. Se recomienda asesoría legal local. Para residencia, considere otras alternativas.
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