Новий регламент ЄС з 20 травня 2026 року: як зміниться ринок короткострокової оренди в Болгарії

З 20 травня в Європейському Союзі набирає чинності новий регламент, що регулює ринок короткострокової оренди. Очікується, що це призведе до скорочення пропозиції та поступового зростання цін, оскільки поточний рівень вартості нічлігу в Болгарії залишається значно нижчим за середньоєвропейський.

Як працюватиме новий механізм

Регламент передбачає створення єдиної системи обміну даними між державами-членами ЄС та платформами для короткострокової оренди. Кожна країна зобов'язана забезпечити цифрову точку входу (API-інтерфейс), через яку передаватиметься інформація про зареєстровані об'єкти: реєстраційні номери, статус, можливі обмеження.

Платформи, своєю чергою, почнуть подавати дані щодо заявлених об'єктів — кількість реалізованих ночівель, кількість прийнятих гостей та інші ключові показники. При виявленні невідповідностей держава отримає право вимагати видалення такого об'єкта з платформ.

Регламент поширюється на всі платформи з більш ніж 4500 оголошень, включаючи регіональні, та стосується будь-якої нерухомості, що здається в короткострокову оренду на території ЄС.

Наскільки Болгарія готова до змін

Болгарія вже має значний доробок: ще наприкінці 2019 — на початку 2020 року в країні було запроваджено реєстраційний режим, який значною мірою збігається з європейськими вимогами. Тим не менш, знадобиться оновити місцеве законодавство для повної відповідності новим правилам. Для кінцевих користувачів — як власників, так і орендарів — істотних змін не очікується.

Що відбудеться з ринком

Основний ефект від регламенту — посилення контролю та виведення сектору з тіні. За оцінками, близько половини об'єктів, що здаються в короткострокову оренду в Болгарії, досі працюють у сірій зоні. Після 20 травня це стане практично неможливим: незареєстровані об'єкти не зможуть рекламуватися на великих платформах, а самостійний пошук клієнтів вкрай утруднений. Очікується майже повне «висвітлення» сектору.

Для споживачів ключовим плюсом стане підвищена безпека — суттєве скорочення шахрайських оголошень та запровадження мінімальних стандартів для місць розміщення.

Адміністративне навантаження та податки

Для власників адміністративне навантаження суттєво не збільшиться, оскільки воно існує з 2020 року. Податки залишаються невисокими за розміром, але різноманітними за видами: туристичний, патентний, страхові внески. На думку експертів, першим кроком має стати повне «висвітлення» сектору, і лише потім можна думати про спрощення процедур.

Стан ринку після пандемії

Ринок короткострокової оренди в Болгарії пережив серйозні коливання. Після піку 2019 року послідував спад приблизно на 50% у період пандемії, а зараз сектор знову на підйомі. Зберігається яскраво виражена сезонність — особливо на Чорноморському узбережжі та зимових курортах, тоді як у великих містах (Софія, Пловдив) попит більш рівномірний протягом усього року.

Чому зростуть ціни

Майбутня корекція цін угору пов'язана не стільки з інфляцією чи класичним співвідношенням попиту та пропозиції, скільки саме з регуляторними змінами. Очікуване скорочення пропозиції природним чином вплине на вартість. У довгостроковій перспективі рівень цін залежатиме від того, наскільки Болгарія зможе розвиватися як туристичний напрямок.

Питання овертуризму та ситуація в Болгарії

У європейській дискусії короткострокову оренду часто називають головним винуватцем овертуризму. Новий регламент надасть реальні дані, на основі яких можна буде будувати адекватну політику. У самій Болгарії подібної проблеми поки немає — навпаки, значний відсоток житла, особливо в Софії, залишається нежитловим.

Що це означає для інвесторів

Наразі дохідність від короткострокової оренди часто нижча, ніж від довгострокової. Однак очікуване скорочення пропозиції здатне змінити цю тенденцію протягом найближчого року-півтора. Для тих, хто готовий працювати в рамках регуляції, відкривається хороша можливість для виходу на цей ринок.