Noul regulament al UE din 20 mai 2026: cum se va schimba piața închirierilor pe termen scurt în Bulgaria

Începând cu 20 mai, intră în vigoare în Uniunea Europeană un nou regulament care reglementează piața închirierilor pe termen scurt. Se așteaptă ca acest lucru să conducă la o reducere a ofertei și la o creștere treptată a prețurilor, deoarece nivelul actual al costului nopților de cazare în Bulgaria rămâne semnificativ sub media europeană.

Cum va funcționa noul mecanism

Regulamentul prevede crearea unui sistem unificat de schimb de date între statele membre ale UE și platformele de închiriere pe termen scurt. Fiecare țară este obligată să asigure un punct de intrare digital (interfață API) prin care vor fi transmise informații despre proprietățile înregistrate: numere de înregistrare, statut, posibile restricții.

Platformele, la rândul lor, vor începe să furnizeze date despre proprietățile anunțate — numărul de nopți de cazare realizate, numărul de oaspeți găzduiți și alți indicatori cheie. În cazul în care se constată neconcordanțe, statul va avea dreptul să solicite eliminarea proprietății respective de pe platforme.

Regulamentul se aplică tuturor platformelor cu peste 4500 de anunțuri, inclusiv celor regionale, și vizează orice proprietate închiriată pe termen scurt pe teritoriul UE.

Cât de pregătită este Bulgaria pentru schimbări

Bulgaria are deja un avans semnificativ: la sfârșitul anului 2019 și începutul anului 2020 a fost introdus în țară un regim de înregistrare care coincide în mare măsură cu cerințele europene. Cu toate acestea, va fi necesară actualizarea legislației locale pentru a se conforma pe deplin noilor reguli. Pentru utilizatorii finali — atât proprietari, cât și chiriași — nu sunt de așteptat modificări substanțiale.

Ce se va întâmpla pe piață

Principalul efect al regulamentului va fi consolidarea controlului și scoaterea sectorului la lumină. Potrivit estimărilor, aproximativ jumătate dintre proprietățile închiriate pe termen scurt în Bulgaria încă funcționează în zona gri. După 20 mai, acest lucru va deveni practic imposibil: proprietățile neînregistrate nu vor putea fi promovate pe platformele mari, iar găsirea independentă a clienților va fi extrem de dificilă. Se așteaptă o aproape totală "transparentizare" a sectorului.

Pentru consumatori, avantajul cheie va fi creșterea siguranței — o reducere semnificativă a anunțurilor frauduloase și introducerea unor standarde minime pentru locurile de cazare.

Sarcina administrativă și impozitele

Pentru proprietari, sarcina administrativă nu va crește semnificativ, deoarece aceasta există încă din 2020. Impozitele rămân mici ca valoare, dar sunt variate ca tip: impozit turistic, impozit de patentă, contribuții de asigurări sociale. Potrivit experților, primul pas ar trebui să fie "transparentizarea" completă a sectorului, iar abia apoi se poate lua în considerare simplificarea procedurilor.

Starea pieței după pandemie

Piața închirierilor pe termen scurt din Bulgaria a cunoscut fluctuații serioase. După un vârf în 2019, a urmat un declin de aproximativ 50% în perioada pandemiei, iar acum sectorul este din nou în creștere. Se menține o sezonalitate pronunțată — mai ales pe litoralul Mării Negre și în stațiunile de iarnă — în timp ce în orașele mari (Sofia, Plovdiv) cererea este mai uniformă pe parcursul întregului an.

De ce vor crește prețurile

Corecția ascendentă a prețurilor care urmează este legată nu atât de inflație sau de raportul clasic cerere-ofertă, ci mai degrabă de schimbările de reglementare. Reducerea așteptată a ofertei va afecta în mod natural prețurile. Pe termen lung, nivelul prețurilor va depinde de cât de bine se va putea dezvolta Bulgaria ca destinație turistică.

Problema overturismului și situația din Bulgaria

În dezbaterea europeană, închirierile pe termen scurt sunt adesea numite principalul vinovat al overturismului. Noul regulament va oferi date reale pe baza cărora se pot construi politici adecvate. În Bulgaria însă, o astfel de problemă nu există încă — dimpotrivă, un procent semnificativ de locuințe, mai ales în Sofia, rămâne neocupat.

Ce înseamnă acest lucru pentru investitori

În prezent, randamentul închirierilor pe termen scurt este adesea mai mic decât cel al închirierilor pe termen lung. Cu toate acestea, reducerea așteptată a ofertei ar putea schimba această tendință în următorul an până la un an și jumătate. Pentru cei care sunt dispuși să lucreze în cadrul reglementărilor, se deschide o bună oportunitate de a intra pe această piață.