Nowe rozporządzenie UE od 20 maja 2026 r.: jak zmieni się rynek krótkoterminowego wynajmu w Bułgarii

Od 20 maja w Unii Europejskiej wchodzi w życie nowe rozporządzenie regulujące rynek wynajmu krótkoterminowego. Oczekuje się, że doprowadzi to do zmniejszenia podaży i stopniowego wzrostu cen, ponieważ obecny poziom kosztów noclegów w Bułgarii pozostaje znacząco poniżej średniej europejskiej.

Jak będzie działać nowy mechanizm

Rozporządzenie przewiduje utworzenie jednolitego systemu wymiany danych między państwami członkowskimi UE a platformami wynajmu krótkoterminowego. Każdy kraj jest zobowiązany do zapewnienia cyfrowego punktu wejścia (interfejsu API), za pośrednictwem którego będą przekazywane informacje o zarejestrowanych nieruchomościach: numery rejestracyjne, status, ewentualne ograniczenia.

Platformy z kolei zaczną przekazywać dane dotyczące ogłoszonych nieruchomości — liczbę zrealizowanych noclegów, liczbę przyjętych gości i inne kluczowe wskaźniki. W przypadku wykrycia niezgodności państwo będzie miało prawo żądać usunięcia danej nieruchomości z platform.

Rozporządzenie dotyczy wszystkich platform z ponad 4500 ogłoszeń, w tym regionalnych, i odnosi się do każdej nieruchomości wynajmowanej krótkoterminowo na terytorium UE.

Jak bardzo Bułgaria jest gotowa na zmiany

Bułgaria ma już znaczące zaplecze: jeszcze pod koniec 2019 i na początku 2020 roku w kraju wprowadzono system rejestracji, który w dużej mierze pokrywa się z wymogami europejskimi. Niemniej jednak konieczna będzie aktualizacja lokalnego ustawodawstwa, aby w pełni dostosować się do nowych zasad. Dla użytkowników końcowych — zarówno właścicieli, jak i najemców — nie przewiduje się istotnych zmian.

Co się stanie z rynkiem

Głównym efektem rozporządzenia będzie wzmocnienie kontroli i wyprowadzenie sektora z szarej strefy. Według szacunków około połowa nieruchomości wynajmowanych krótkoterminowo w Bułgarii nadal działa w szarej strefie. Po 20 maja stanie się to praktycznie niemożliwe: niezarejestrowane nieruchomości nie będą mogły być reklamowane na dużych platformach, a samodzielne znajdowanie klientów będzie niezwykle trudne. Oczekuje się niemal całkowitego "ujawnienia" sektora.

Dla konsumentów kluczową zaletą będzie zwiększone bezpieczeństwo — znaczące ograniczenie oszukańczych ogłoszeń oraz wprowadzenie minimalnych standardów dla miejsc noclegowych.

Obciążenia administracyjne i podatki

Dla właścicieli obciążenia administracyjne nie wzrosną znacząco, ponieważ istnieją one od 2020 roku. Podatki pozostają niskie co do wysokości, ale różnorodne pod względem rodzaju: podatek turystyczny, patentowy, składki na ubezpieczenie społeczne. Zdaniem ekspertów pierwszym krokiem powinno być całkowite "ujawnienie" sektora, a dopiero potem można myśleć o uproszczeniu procedur.

Stan rynku po pandemii

Rynek wynajmu krótkoterminowego w Bułgarii przeszedł poważne wahania. Po szczycie w 2019 roku nastąpił spadek o około 50% w okresie pandemii, a obecnie sektor znów jest na fali wzrostowej. Utrzymuje się wyraźna sezonowość — szczególnie na wybrzeżu Morza Czarnego i w kurortach zimowych, podczas gdy w dużych miastach (Sofia, Płowdiw) popyt jest bardziej równomierny przez cały rok.

Dlaczego ceny wzrosną

Nadchodząca korekta cen w górę związana jest nie tyle z inflacją czy klasyczną relacją popytu i podaży, ile właśnie ze zmianami regulacyjnymi. Oczekiwane zmniejszenie podaży w naturalny sposób wpłynie na ceny. W dłuższej perspektywie poziom cen będzie zależał od tego, jak bardzo Bułgaria będzie się rozwijać jako kierunek turystyczny.

Kwestia overturystyki i sytuacja w Bułgarii

W europejskiej dyskusji wynajem krótkoterminowy często jest wskazywany jako główny winowajca overturystyki. Nowe rozporządzenie dostarczy rzeczywistych danych, na podstawie których będzie można prowadzić odpowiednią politykę. W samej Bułgarii taki problem na razie nie istnieje — wręcz przeciwnie, znaczny procent mieszkań, zwłaszcza w Sofii, pozostaje niezamieszkany.

Co to oznacza dla inwestorów

Obecnie rentowność wynajmu krótkoterminowego jest często niższa niż w przypadku wynajmu długoterminowego. Jednak oczekiwane zmniejszenie podaży może zmienić ten trend w ciągu najbliższego roku do półtora roku. Dla tych, którzy są gotowi działać w ramach regulacji, otwiera się dobra okazja do wejścia na ten rynek.