На столичном рынке аренды — сезонное оживление
Ситуация на отечественном, и прежде всего киевском, рынке недвижимости несколько поменялась в последнее время, особенно в сегменте аренды жилья. Наметился и ряд новых общих тенденций.
К сожалению, оптимистические прогнозы о развитии ситуации на рынке недвижимости в связи с выборами Президента и подписанием договора об ассоциации с Евросоюзом не оправдываются. Затянувшийся экономический кризис и военные действия на территории государства кардинально поменяли приоритеты и стратегию дальнейшего развития страны. Все это не могло не отразиться на рынке недвижимости Украины.
Тенденции рынка недвижимости сегодня
Прежде всего, участились запросы по поиску и подбору жилья за границей. Таким образом соотечественники стараются решить сразу две задачи. Во-первых, они пытаются дополнительно защитить собственные сбережения от рисков. Ведь во время военных действий предсказать дальнейшее развитие ситуации невозможно, как невозможно определить и безопасную локацию для капиталовложений в недвижимость внутри страны. Тем более, что учащаются и случаи изъятия частных вкладов из банков – в условиях экономической нестабильности и крайнего бюджетного дефицита банкам снова перестают доверять. Во-вторых, покупка недвижимости за рубежом решает вопрос летнего отдыха на долгие годы вперед. Поэтому наиболее актуальными странами для вложения средств в недвижимость сегодня специалисты называют Турцию, Болгарию, Испанию и Грецию.
Второй наметившейся тенденцией называют постепенно растущий спрос на жилье в небольших городах Запада и Центра страны. Связано это с большим количеством беженцев из Крыма и Восточной Украины. Первая-вторая волна, пришедшиеся на самое начало конфликта с РФ, то есть на начало весны этого года, вынуждены переходить от аренды жилья к его покупке, поскольку уже начали понимать, что ситуация затягивается и ее временные рамки абсолютно непредсказуемы.
С предыдущим пунктом связана и третья тенденция – массовый спрос на аренду квартир в Днепропетровске , Харькове и других крупных промышленных городах. Причины – те же, однако многие из приехавших сюда пару месяцев назад уже думают о том, стоит ли снимать квартиры дальше или найти недорогое жилье для покупки, но уже в областных и районных центрах, подальше от восточных областей. Наибольший спрос здесь находится в ценовом диапазоне 60-100 тыс. долларов.
Наметившийся интересе к покупке недвижимости некоторые риелторы объясняют тем, что цены все же снизились в долларовом эквиваленте на, в среднем, 15%. Те, кто планировал покупку до начала революции и кризиса, постепенно приходят к выводу, что ждать их окончания особого смысла не имеет, а делать крупные вклады сегодня – достаточно разумно. Однако, специалисты рынка подчеркивают, что последнее, вполне вероятно, может оказаться временным ажиотажем и не превратится в стойкую рыночную тенденцию.
Аренда жилой недвижимости в Киеве противоречива
Популярность аренды квартиры в Киеве растет. Сезонный спад активности, связанный с летним периодом отпусков и каникул, заканчивается, и уже начинают поступать первые запросы от студентов. Их еще немного, но к концу августа агентства рассчитывают на обычный ажиотаж.
Однако, одной из основных причин называют поток мигрантов из восточных областей Украины. Именно эта ситуация позволила рынку не просесть окончательно в конце весны–начале лета, когда рынок аренды вынужден был сильно сократится в связи с начавшимся экономическим кризисом, сокращением штата многих компаний и, соответственно, отъездом иногородних специалистов. Тем не менее, сегодня ситуация начинает несколько меняться.
В некоторых случаях арендодатели уже не расположены к сотрудничеству с арендаторами с Востока. К сожалению, среди последних встречаются не слишком корректные и честные люди. А количество афер, связанных с недвижимостью, и в первую очередь, в крупных городах, и без того растет. Этому способствует углубление экономического кризиса при затянувшихся военных действиях, а также девальвация национальной валюты, что уже привело к стремительному снижению уровня доходов населения и их покупательной способности.
Сегодня, к примеру, участились случаи, когда, по документам, квартиру арендует один человек или семья, тогда как фактически проживают несколько. Либо вносится задаток за первый и последний месяц, арендную плату вносят еще один-два раза, а потом отказываются платить вообще. И хозяин имеет огромную «головную боль» с официальным выселением подобных семей. Ведь в случае вмешательства госорганов, прежде всего, поднимается вопрос с налогообложением, поскольку условия заработка, связанного с арендой, несколько ужесточились в последнее время.
Ну и, конечно, всего через несколько месяцев с наступлением зимнего периода, даже принудительной выселение, по закону, станет невозможным – ни один официальный государственный орган не имеет права в холодное время года выселить «на улицу» человека, даже если он отказывается платить.
Кроме того, как правило, арендаторы не имеют необходимости бережно относиться к имуществу арендодателя и внимательно следить за его состоянием, ведь пребывание в данной квартире для них временно. Порча имущества и ухудшение отношений с соседями – достаточно частое явление при недостаточно скрупулезном выборе арендатора.
Но даже если абстрагироваться от морально-этических вопросов и обычных переживаний человека, сдающего квартиру, быть обманутым, есть и ряд объективных моментов, связанных с восточными мигрантами. К примеру, выходцы из восточных регионов, безусловно, надеются на скорейшее разрешение конфликта и возвращение домой. Поэтому они морально не готовы к долгосрочной, минимум, полугодовой аренде с возможностью пролонгирования. Тогда как среди столичных арендодателей сдача квартиры на 2-3 месяца крайне непопулярен.
Все это приводит к ситуации, когда запросы на аренду жилья от людей из восточных регионов игнорируются столичными арендодателями.
Справедливости ради, стоит отметить, что все вышесказанное больше относится к аренде жилья эконом-класса — главным образом из-за его массовости.
Ценообразование и спрос
После проседания рынка в конце весны, цены на аренду слегка поднялись. В гривне – порядка 20-25%. Однако, эквивалент в долларах после падения гривны говорит о некотором удешевлении. К примеру, зимой сдавалась квартира в центре за 8 тыс. грн (или 1000 долларов). Сегодня ее тоже сдают за 8 тыс. грн, но в долларах это уже существенно меньше.
В среднем, однокомнатная квартира в районе с хорошей инфраструктурой может стоить от 3000 грн плюс коммунальные услуги, двушка – уже от 4 тыс. и «коммуналка». Разумеется, речь идет о квартирах с ремонтом, мебелью и необходимой бытовой техникой, куда можно заехать и жить, не вкладывая больше ничего.
Риелторы также отмечают интерес к загородной недвижимости стоимостью порядка 1000 у.е. (11-12 тыс. грн), причем арендаторов интересует возможность долгосрочного съема. Вполне закономерно, что запросы эти приходят, в основном, от переселенцев.
Кроме того, с начала лета вырос интерес к коммерческой недвижимости, поскольку многие крупные компании из восточных регионов приняли стратегическое решение перевести головные офисы в столицу. Собственно, это спровоцировало и рост аренды жилья, с одной стороны. А с другой – некоторое снижение стоимости аренды офисных помещений. Поэтому, говорят риелторы, снять офис в Киеве сегодня можно очень выгодно.
Прогнозы
Специалисты полагают, что рынок будет простаивать, как минимум, до конца текущего года. Прогнозируемого ранее осеннего подъема в связи с подписанием Ассоциации с ЕС на сегодняшний день уже не ожидает никто. Тем более, что экономические санкции против РФ так или иначе скажутся и на Украине, ведь бизнес-связи этих двух стран достаточно обширны. Именно они создадут отрицательный противовес тем положительным изменениям, которые могут происходить в связи с проевропейским курсом нашей страны.
Кроме того, осенью нам предстоят еще несколько событий, способных повлиять тем или иным образом на состояние отрасли. Речь идет, во-первых, о выборах, которые будут проходить в крайне экстремальных условиях, и обычного для подобных мероприятий вбрасывания средств в экономику посредством предвыборных кампаний, в этом году не ожидается. Во-вторых, будут продолжены экономические реформы внутри страны. Ожидаемо, что моментального улучшения ситуации они не принесут. Скорее всего, напротив – первое время всем будет очень сложно, в том числе и рынку недвижимости, который является фактически зеркалом экономики страны.
Таким образом, ни текущее состояние дел, ни прогнозы, касающиеся рынка недвижимости нашей страны, неутешительны. Тем не менее, настроения в отрасли если не оптимистичные, то, по крайней мере, и не пессимистичные – игроки рынка готовы бороться с трудностями и строить дальнейшую работу, согласно европейским требованиям и нормам.