Три шага для заработка на собственной квартире!

Природа грубо пошутила над человечеством, лишив его дара предвидения. В качестве утешительного приза мы получили миллионную армию аналитиков, гадалок и синоптиков, благодаря которым теряем деньги, получаем надежду их снова найти, минуя казенный дом, тем временем шлепая по лужам без зонтика. Посему в таком важном деле, как оценка будущих цен на жилье придется пораскинуть мозгами, пошевелить извилинами, напрячь серое вещество, ну или что там у вас.

Итак, как считает журналист журнал "Личный счет", существует сто причин, почему жилье подорожает и ровно столько же, почему подешевеет. Можно спорить до хрипоты, доказывая первую версию или отстаивая вторую: "Жилья всем не хватает" - "А все и не могут - цены выше, чем в Нью-Йорке", "Низкие темпы строительства" - "В новостройках пустуют квартиры", "Спекулянты снова надуют цены" - "Они уже вкладываются в землю и цены рухнут", "Застройщики утверждают обратное" - "Потому что им нужны ваши деньги", "Да вы просто недоумок?" - "Что!?", "Уберите руки!" - "Перестаньте кусаться!"

Пока окончательно не произошло раздвоение личности, автор предлагает отбросить все "за" и "против". Лучше пойти от противного, в смысле, оставить противное на месте и представить, что вскоре цены пойдут вниз. Если включить воображение, то обвал рынка будет означать не появление доступного жилья, а обеднение населения. Условно, старушка, живущая на пенсию, но упорно не желающая продавать квартиру на Крещатике – миллионер Корейка, который по определенным причинам не знает, как распорядиться своим богатством.

Ваша квартира при нынешних ценах сверхдорогой актив и просто преступно использовать ее исключительно в примитивных потребительских целях: есть, спать и другие глупости. Необходимо срочно превратить недвижимость в грозное оружие будущего достатка, пока жилье ценится слишком высоко. Только сначала, придется конвертировать квартиру в деньги. Ни в коем случае не продавать (а вдруг цены снова пойдут вверх), а заложить ее в банке на максимальную сумму под минимальные проценты. Например, ваша киевская двушка стоимостью 125 тыс. долл. превращается в 100 тыс. долл. под символические 12% годовых на 20 лет в UniCredit Bank. Остается найти деньгам достойное применение, чтобы перекрыть выплаты по кредиту и получить дополнительный доход. Тогда вы не только защищены от потерь в случае снижения цен на жилье, но и как минимум через 20 лет останетесь и с квартирой и со 100 тыс. долл. не считая дополнительного заработка.

Шаг первый. Весь кредит перевести на депозит

Если 100 тыс. долл. аккуратно спрятать под матрац, в лучшем случае заработаете искривление позвоночника, потеряете сон и получите расстройство нервной системы. Немедленно несите деньги в банк, предлагающий пускай не самые высокие проценты по депозиту, зато защищенный от разорения. Самый примитивный вариант – открыть вклад в государственном Ощадбанке под 16% годовых в гривне.

Доллары придется перевести в национальную валюту, и тогда ваш ежегодный доход составит 4% (16% минус 12%) с полумиллиона гривен. Прибыль будет чуть меньше. Основная нагрузка ляжет на первый год "спекуляций", когда при оформлении кредита придется потратиться на комиссионные, страховки и прочие услуги банка. В UniCredit Bank с вас возьмут одноразовую комиссию в размере 1 тыс. долл. плюс ежегодная страховка обойдется в 400 долл. Ежемесячные выплаты по кредиту составят 1 101,08 долл. (13 213 долл.). Итого придется потратить за год 13 613 долл. Зато Ощадбанк зачислит по процентам 80 тыс. грн или 16 тыс долл., а ваша прибыль составит в первый год 2 387 долл., и 3 387 долл. в последующие.

Конечно, существует опасность повышение курса доллара. Чтобы затея провалилась, зеленый должен просто почернеть от злости с прыгнуть с нынешних 5 грн./долл. выше чем 5,87 грн./долл.

Сложно себе представить, что может так сильно обвалить гривну. До сих пор ни перевыборы, ни милицейские штурмы на курс не влияли, и доллар уже несколько лет подряд медленно тает в обменных пунктах. В любом случае депозит - не зарплата и чтобы снять деньги со счета в экстренной ситуации потребуется всего 3 дня. Более того, не обязательно всю сумму доверять Ощадбанку. Часть денег можно отложить в других банках, предлагающих 17% или даже 18% годовых, и совсем немного "пожертвовать" кредитным союзам под 23-27% годовых. Тогда уже никакой курс вам не помеха.

Например, 250 тыс. грн остается в Ощадбанке под 16% годовых, 150 тыс. грн. - отдаете Дельта Банку под 17% годовых и по 50 тыс. грн – двум кредитным союзам – "Аккорд" под 26% и "Украинская кредитно-финансовая группа" под 28%. В результате за год вы заработаете 92,5 тыс. грн, что соответствует 18,5% годовых. Доллар может обнулить ваш доход, если превратится в евро и возьмет нереальную высоту – 6,79 грн./долл. Другой неприятный момент – банки могут снизить ставки по депозитам. Чтобы прогореть в этом случае банкиры должны приземлить проценты до 13,6% годовых в гривне. Возможно, так и произойдет через 5-10 лет, но тогда и кредиты подешевеют и вам ничто не помешает погасить старый долг, взяв новый.

Шаг второй. Купить еще одну комнату

Теперь, когда ваш кредит приносит прибыль, можно расслабиться. Настоящее удовольствие получите тогда, когда квартирный пузырь лопнет, и цены покатятся вниз. Но прежде чем рассказывать друзьям и знакомым о своей гениальной схеме в сотый раз, лучше, пока они не разбрелись по домам от скуки, оценить силы для очередного рывка. А именно – купить еще одну квартиру "со скидкой".

Сразу отметим, что второй шаг не предполагает получения дополнительного заработка. Вам удастся лишь существенно сократить свои затраты. Ведь чтобы остаться "в нуле" с учетом выплат по кредиту, вторая квартира, причем однокомнатная, должна подешеветь аж на 85%, что маловероятно. Здесь ощутимые преимущества получат лишь те, кто собирался улучшить свои жилищные условия. Например, переехать из двушки в трешку или обеспечить однокомнатное наследство детям.

Сейчас трешка в Киеве стоит в среднем 180 тыс. долл. Если продать двухкомнатную квартиру за 125 тыс. долл., а на оставшуюся сумму (55 тыс. долл..) взять кредит на 20 лет под 12% годовых в валюте, то ежемесячно придется выплачивать банку 605,59 долл. (7267,08 долл. в год), плюс страховка в размере 220 долл. и единоразовая комиссия 550 долл. Итого 8037,08 долл. в первый год и по 7487,08 долл. оставшиеся девятнадцать. Предположим, пока вы зарабатываете на заложенной в банке квартире, цены упали на 10%. И соответственно трешка стоит уже 162 тыс долл. Тогда вы разыгрываете примитивную многоходовку: снимаете деньги с депозита, переводите их в доллары, гасите кредит, продаете свою квартиру и покупаете трехкомнатные апартаменты в кредит. Только занять вам нужно будет уже не 55 тыс долл., а 37 тыс долл. Ежемесячный платеж по кредиту падает до 407,4 долл. (4888,8 в год), комиссия снижается до 370 долл., страховка – до 148 долл. В первый год заплатите 5406,8 долл., дальше - по 5036,8 долл. Экономия более чем очевидна – 2450,28 долл. ежегодно. Понятно, что чем сильнее грохнется рынок недвижимости, тем лучше.

И наконец, шаг третий. Покупаем квартиру

По аналогии с трешкой, можно купить однокомнатную квартиру наследникам. Только здесь затраты будут выше, ведь от своей двушки грех отказываться. При падении цен всего лишь на 10%, за 1-комнатные апартаменты в столице будут давать 72 тыс долл. (сейчас 80 тыс долл.). С депозитного счета придется снять 360 тыс. грн. остальные деньги продолжают отбивать 16% годовых на депозите. С учетом дохода от 140-тысячного вклада (500 тыс. минус 360 тыс.) в первый год вы выплатите банку по "старому" кредиту 9133 долл. В дальнейшем за счет уплаченных комиссионных сумма уменьшится до 8133 долл.

Покупая однокомнатную квартиру в кредит сейчас, вам бы пришлось все равно заложить двушку чтобы не вносить первоначальный взнос (20 тыс долл.) и ежемесячно платить банку 880,86 долл. С учетом страховки (320 долл.) и комиссионных ( 800 долл. ) в первый год вы бы расстались со 11690,32 долл., в дальнейшем - 10890,32 долл. Экономия почти такая же, как и в случае трешки - 2757,32 ежегодно. При желании можно существенно сократить издержки. Если вы сдадите однокомнатную квартиру в аренду за 300 долл., то получите за год 3600 долл. Тогда ежемесячные выплаты банку уменьшатся с 792,78 долл. до 492,78 долл. Осталось дождаться, когда же, наконец, цены на жилье упадут ниже плинтуса.

По материалам Личный счет